Sachverhalt:

 

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich von Utting. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB. Die Abstandsflächensatzung ist zu beachten, die Satzung über örtliche Bauvorschriften, gilt nur für die Stellplätze (§ 8) und Einfriedung (§ 9).

 

Das Grundstück FlNr. 2479/2, Gemarkung Utting am Ammersee, hat eine Größe von 860 m² und ist derzeit mit einem Einfamilienhaus mit Garage bebaut, dass jedoch beseitigt werden soll.

 

Im Rahmen der Bauvoranfrage soll geklärt werden, ob sich das Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt.

 

Vorhabensbeschreibung des Architekten:

Gegenstand des Antrags auf Vorbescheid ist die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern in zwei Varianten auf dem Grundstück Hechelwiesenweg 4, 86919 Utting am Ammersee, Flurstück 2479/2, Gemarkung Utting am Ammersee. Der auf dem vorbezeichneten Baugrundstück vorhandene Baubestand soll abgebrochen und durch die in den beigefügten Planunterlagen dargestellten Neubebauung ersetzt werden.

 

Variante 1:

Die Grundfläche von Haus 1 / Nord liegt bei insgesamt 84 m², die Grundfläche von Haus 2 / Süd liegt bei insgesamt 84 m². Hinsichtlich der Einfügung nach § 34 BauGB in die umgebende Bebauung ist die Ausbildung jeweils eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses sowie eines ausgebauten Dachgeschosses geplant. Hinsichtlich der Höhenentwicklung ist eine Wandhöhe zwischen 5,70 m – 6,40 m sowie eine Firsthöhe von maximal 9,90 m geplant (abhängig von der Topographie des Grundstücks).

 

Variante 2:

Die Grundfläche von Haus 1 / Nord liegt bei insgesamt 84 m², die Grundfläche von Haus 2 / Süd liegt bei insgesamt 113,5 m² im Erdgeschoss und bei jeweils insgesamt 101,5 m² im Ober- und Dachgeschoss. Hinsichtlich der Einfügung nach § 34 BauGB in die umgebende Bebauung ist die Ausbildung jeweils eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses sowie eines ausgebauten Dachgeschosses geplant. Hinsichtlich der Höhenentwicklung ist eine Wandhöhe zwischen 5,70 m – 6,40 m sowie eine Firsthöhe von maximal 9,90 m geplant (abhängig von der Topographie des Grundstücks).

 

Die Zufahrt zum Baugrundstück soll in beiden Varianten über die in den Unterlagen dargestellte Einfahrt vom Hechelwiesenweg aus erfolgen. Die notwendigen Stellplätze sollen wie in den beigefügten Unterlagen dargestellt auf dem eigenen Grundstück und unter Einhaltung der Maßgaben des § 8 der Satzung der örtlichen Bauvorschriften Utting am Ammersee erfolgen. Eine Ablöse von Stellplätzen ist nicht geplant.

 

Wie im Eingabeplan unter Darstellung der südlich gelegenen Nachbarbebauung zweifelsfrei nachgewiesen, fügt sich das Bauvorhaben in beiden Varianten hinsichtlich der überbauten Grundfläche sowie auch der Höhenentwicklung ein. Es bleibt in den wesentlichen Kenngrößen sogar deutlich hinter der umgebenden Bebauung zurück. Weitere Referenzobjekte sind im Plan vom Bayern Atlas dargestellt und gekennzeichnet. Bezüglich der Darstellung der Abstandsflächen wurde an allen Seiten der Einfachheit halber, ein maximales Maß in Bezug auf die Wandhöhe von 6,50 m (10 cm mehr als geplant) als Berechnungsgrundlage verwendet.

 

Frage 1 und 2:

Sind die Bauvorhaben in Variante 1 und 2 gemäß den beigefügten Planunterlagen bauplanungsrechtlich der Art der baulichen Nutzung nach zulässig?

 

Erläuterung: Die hier maßgeblich nähere Umgebung des Baugrundstücks ist geprägt durch eine überwiegende Wohnnutzung. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung stellt sich die maßgeblich nähere Umgebung des Bauvorhabens daher als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 bzw. § 3 BauNVO dar.

Das Bauvorhaben selbst sieht die Umsetzung einer reinen Wohnbebauung vor, die sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die vorstehend genannten Gebietskategorien einfügt. Insgesamt ist das geplante Vorhaben damit der Art der baulichen Nutzung nach bauplanungsrechtlich zulässig.

 

Frage 3 und 4:

Sind die Bauvorhaben in Variante 1 und 2 gemäß den beigefügten Planunterlagen bauplanungsrechtlich der überbauten Grundstücksfläche nach zulässig?

 

Erläuterung: Faktische Baugrenzen, Baulinien oder Bebauungstiefen sind innerhalb des hier maßgeblichen Gebietsumgriffs nicht ersichtlich. Für die Beantwortung der Frage wird davon ausgegangen, dass eine Versickerung des Oberflächenwassers auf dem Baugrundstück gewährleistet ist. Damit fügt sich das Bauvorhaben im Ergebnis hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist unter diesen Gesichtspunkten bauplanungsrechtlich zulässig.

 

Frage 5 und 6:

Ist das Bauvorhaben Variante 1 gemäß den beigefügten Planunterlagen, mit einer Grundfläche von Haus 1 / Nord von insgesamt 84 m², einer Grundfläche von Haus 2 / Süd von insgesamt 84 m², einer Geschossigkeit von 2 Vollgeschossen zuzüglich eines ausgebauten Dachgeschosses, mit einer Wandhöhe zwischen 5,70 m – 6,40 m sowie einer Firsthöhe von maximal 9,90 m (abhängig von der Topographie des Grundstücks) bauplanungsrechtlich, dem Maß der baulichen Nutzung nach zulässig?

 

Ist das Bauvorhaben Variante 2 gemäß den beigefügten Planunterlagen, mit einer Grundfläche von Haus 1 / Nord von insgesamt 84 m², einer Grundfläche von Haus 2 / Süd von insgesamt 113,5 m² im Erdgeschoss und von jeweils insgesamt 101,5 m² im Ober- und Dachgeschoss, einer Geschossigkeit von 2 Vollgeschossen zuzüglich eines ausgebauten Dachgeschosses, mit einer Wandhöhe zwischen 5,70 m – 6,40 m sowie einer Firsthöhe von maximal 9,90 m (abhängig von der Topographie des Grundstücks) bauplanungsrechtlich, dem Maß der baulichen Nutzung nach zulässig?

 

Erläuterung: Auch hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit bestimmt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben u.a. dann bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dies ist im Hinblick auf die hier maßgeblichen Faktoren der Fall, wie sich aus der im Rahmen der hiesigen Antragsunterlagen beigefügten Bezugsfallermittlung ergibt. So sind in der hier maßgeblichen Umgebung Wandhöhen bis zu 6,60 m vorhanden (FlNr. 2479, südlich gelegenes Nachbargrundstück). Das geplante Bauvorhaben bleibt hinter dieser Höhenentwicklung zurück. Vergleichbares gilt für die geplante Firsthöhe. Auch im Hinblick auf die Geschossigkeit, die auf den hier maßgeblichen Nachbargrundstücken in der näheren Umgebung mit 2 Vollgeschossen zuzüglich eines ausgebauten Dachgeschosses festgestellt werden kann, fügt sich das Vorhaben ein. Schließlich finden sich in der maßgeblichen Umgebungsbebauung Grundflächen bis zu rund 299,54 m² (FlNr. 2479, südlich gelegenes Nachbargrundstück), so dass auch unter diesem Gesichtspunkt von einer bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens auszugehen ist. Insgesamt ist das Bauvorhaben daher bauplanungsrechtlich dem Maß der baulichen Nutzung nach zulässig.

 

Frage 7 und 8:

Ist das Bauvorhaben Variante 1 und Variante 2 hinsichtlich der Erschließung bauplanungsrechtlich zulässig?

 

Straße: Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt an der Erschließungsstraße „Hechelwiesenweg“ an und gilt als erschlossen.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Wie angegeben befinden sich in unmittelbarer Nähe Bauvorhaben mit ähnlicher Baudichte und Größe.

 

Die einzelnen Fragen sind soweit durch den Architekten bereits beantwortet.

 

Die Straßenerschließung ist gesichert!

Die Erschließung mit Wasser ist nach Rücksprache mit dem Wasserzweckverband gesichert!

Die Erschließung durch Kanal ist nach Rücksprache mit den Ammerseewerken gesichert!

 

Ob das Oberflächenwasser auf dem eigenen Grundstück (wie vorausgesetzt) entwässert werden kann, ist noch mit den Ammerseewerken zu klären!

 

Abstandsflächen sowie Stellplätze sind durch die Bauaufsichtsbehörde zu prüfen!

 

Das gemeindliche Einvernehmen sollte erteilt werden.

Beschluss:

 

Das gemeindliche Einvernehmen wird sowohl zur Variante 1, als auch für Variante 2 erteilt.