Sachverhalt:
Das geplante
Bauvorhaben auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 260/3 und 260/6, Gemarkung Reiden
am Ammersee, liegt im Außenbereich, so dass sich die Zulässigkeit nach § 35
Baugesetzbuch – BauGB – richtet. Danach ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn
eine entsprechende Privilegierung nachgewiesen wird. § 35 Abs. 1 BauGB nennt
abschließend die Arten von privilegierten Vorhaben, u.a. den land- oder
forstwirtschaftlichen Betrieb.
Laut Flächennutzungsplandarstellung liegt das Grundstück mit der FlNr.
206/3 und 260/6 in einer Grünfläche mit Bedeutung für Orts/
Landschaftsbild und Naturhaushalt.
Auf dem Grundstück befindet sich bereits ein genehmigtes Gebäude
(Nutzungsänderung in ein Ferienhaus 1961), das sanierungsbedürftig ist.
Das Bestandsgebäude soll nun saniert und energetisch ertüchtigt werden.
Weitere Veränderungen am Gebäude sollen nicht erfolgen.
Es sollen folgende Fragen zur Bauvoranfrage beantwortet werden:
- Können im Bereich der nördlichen und in
Teilen der westlichen (unter der Bodenplatte) sowie bezüglich der
isolierenden Wandbauteile entsprechende behördliche abgestimmte
Schutzmaßnahmen gegen eindringende Baumwurzeln und sonstige naturbedingte
Beschädigungen ergriffen werden?
- Alternativ zu Punkt 1 – kann zur
Sicherung der genehmigten Bausubstanz der unmittelbar am Gebäude
befindliche Baum gefällt werden?
- Kann nach statischer Ertüchtigung der
Aussenwände die Innenseite der Aussenwände mit einer Wärmedämmung
verkleidet werden?
- Können im Zuge der gebäudesichernden
Maßnahmen die bestehenden Fenster durch energetisch verbesserte Fenster
ersetzt werden?
- Kann die vorhandene Dachfläche geöffnet
werden um eine bessere Wärmedämmung einzubauen?
- Kann an den beschädigten
Sockelbereichen der Aussenwände eine Sockelsanierung gegen aufsteigende
Feuchtigkeit vorgenommen werden?
- Kann der Rohboden (erdberührt) nach
Abnehmen der Oberböden, wieder so ertüchtigt werden, dass eine
Feuchtedurchwanderung des Rohfussbodens die Oberböden dauerhaft nicht mehr
beschädigt?
Rücksprache mit dem Landratsamt:
Das Vorhaben wurde im
Rahmen eines Besprechungstermins aufgrund der Lage im Außenbereich und des am
Gebäude nahstehenden Baumes bereits mit dem Planer sowie mit dem Bauherrn
vorabgestimmt. Hierzu können wir Ihnen folgende Rückmeldung geben:
Das Bestandsgebäude
befindet sich im Außenbereich. Ein Versetzen des Gebäudes bzw. der Ersatzbau
ist wie ein Neubau zu beurteilen und scheidet mangels Privilegierung aus. Auch
eine Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB liegt hier nicht vor, da
es sich um ein Ferienhaus und kein Wohngebäude handelt.
Die Sanierung des
Gebäudes ist als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Da
diese den genehmigungsfreien Tatbestand einer Instandhaltung aufgrund von
Eingriffen in tragende Teile verlässt, ist die Sanierung genehmigungspflichtig.
Die Zulässigkeit des
Vorhabens kann erst im Rahmen eines Antrages auf Vorbescheid beurteilt werden.
Hierbei ist vor allem entscheidend, dass die baulichen Mängel am Gebäude
nachgewiesen werden. Aus den Unterlagen sollte zudem konkret hervorgehen,
welche Maßnahmen vorgesehen sind.
Die Sach- und
Rechtslage wurde entsprechend erläutert.
Auch Herr Däubler (UNB)
war bei dem Termin anwesend, da das o.g. Grundstück zudem im Landschaftsschutzgebiet
„Ammersee-West“ liegt. Im Rahmen des Verfahrens zum Vorbescheid wird seitens
des Naturschutzes überprüft, inwiefern der Baum schützenswert ist.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei Beantwortung
der Fragen 1 und 2 wird die Untere Naturschutzbehörde (UNB) hinzugezogen.
Sofern die UNB der Beseitigung des in unmittelbarer Nähe befindlichen Baumes
zustimmt, sollte eine Ersatzpflanzung erfolgen.
Die Fragen 3 bis 7
werden im Rahmen der baurechtlichen Beurteilung vom Landratsamt Landsberg am
Lech beantwortet.
Die Baugenehmigungsfähigkeit vorausgesetzt, sollte das gemeindliche Einvernehmen zu genanntem Bauvorhaben erteilt werden.
Beschluss:
Die Baugenehmigungsfähigkeit vorausgesetzt, wird das gemeindliche Einvernehmen zu genanntem Bauvorhaben erteilt.
Der Zustimmung der UNB vorausgesetzt, wird der Fällung des in unmittelbarer Nähe befindlichen Baumes zugestimmt. Die UNB wird gebeten, eine entsprechende Ersatzpflanzung vorzuschlagen.