Sachverhalt:

 

Das Grundstück Fl. Nr. 491/1, Gemarkung Utting am Ammersee, Industriestraße 1, liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Nord“.

 

Das Bauvorhaben ist zulässig, wenn es die Festsetzungen des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Nord“ einhält.

 

Im Rahmen der Bauvoranfrage soll die Zustimmung der Gemeinde und des Landratsamtes Landsberg am Lech zu dem Bauvorhaben geklärt werden, damit Planungssicherheit besteht.

 

Von der Art der baulichen Nutzung ist Mischgebiet (MI) festgesetzt. Das MI gilt für den gesamten Bereich Industriestraße 1 bis Am Moosgraben 15 d. In einem Mischgebiet stehen die beiden Nutzungsarten „Wohnen“ und „Unterbringung von Gewerbebetrieben“, gleichberechtigt nebeneinander. Dabei ist die Einschränkung zu beachten, dass die Gewerbebetriebe das Wohnen nicht wesentlich stören dürfen. Der Charakter eines Mischgebiets liegt in der damit verbundenen Nutzungsmischung.

 

Es darf demnach in einem Mischgebiet insgesamt nicht eine der beiden gleichberechtigten Hauptnutzungsarten optisch dominieren, es dürfen aber Teilbereiche durch eine der beiden Hauptnutzungen geprägt sein. Die mit der Nutzungsmischung einhergehende wechselseitige Rücksichtnahme gilt im gesamten Geltungsbereich und damit auch in den Teilbereichen, in denen gewerbliche Nutzungen überwiegen.

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wurde für das Baufenster, in welchem das Grundstück Fl. Nr. 491/1 liegt, eine GRZ von 0,25, zwei Vollgeschosse und eine Traufhöhe von 6,00 m festgesetzt. Die Grundflächenzahl darf die durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen-Garagen und Stellplätze mit Ihren Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu einem Höchstwert der GRZ von 0,5 überschritten werden.

 

Die nun vorliegende Bauvoranfrage beinhaltet eine Aufteilung von 27%/73% (Wohnen/Gewerbe und nicht 50/50).

 

Der Antragsteller möchte zur Verbesserung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit, das vorhandene Werkstattgebäude aufstocken. Hier sollen zusätzliche Gewerberäume (Büroräume, Arztpraxis o.ä.) sowie 2 Wohnungen entstehen. Damit die geplanten Räumlichkeiten optimal genutzt werden können, kann die festgesetzte Traufhöhe/Wandhöhe nicht eingehalten werden. Die festgesetzte zulässige Traufhöhe von 6,00 m führt dazu, dass lediglich 2 Vollgeschosse mit normalen Wohnraumhöhen möglich sind, d.h. ausschließlich Büronutzung, Arztpraxis etc. und eben Wohnen, wobei angesichts der aktuell dämmtechnisch erforderlichen Dachaufbauhöhen selbst hier die Einhaltung der Traufhöhe nur schwer möglich ist.

 

Bei gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss, wie im vorliegenden Fall mit einer KFZ-Werkstatt, die größere Raumhöhen erfordert (höhere Fahrzeuge, Hebebühnen etc.), ist keine Nutzung im Obergeschoss mehr möglich, zumal auch Dachgauben nicht zugelassen sind, so die Feststellung des Antragstellers.

 

Es soll geprüft werden, ob folgende Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans möglich sind:

-       max. Traufhöhe 7,20 m

-       Zulässigkeit von Gauben bzw. Dachflächenfenstern

 

Ansonsten würde das Bauvorhaben nach den uns bekannten Werten alle Festsetzungen des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Nord“ einhalten.

 

Sollte die Erteilung der Ausnahmen nicht möglich sein, weil die Grundzüge der Planung berührt sind, bittet der Antragsteller dringend, baldmöglichst die Gesamtüberarbeitung des Bebauungsplans durchzuführen.

 

Überarbeitung Bebauungsplan:

Mit der Gesamtüberarbeitung incl. Erweiterung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Nord“, wurde bereits begonnen. Im September 2022 fand ein Scopingtermin statt. Hier wurde geklärt, wie die weitere Vorgehensweise sein soll. Bevor die Gesamtüberarbeitung incl. Erweiterung des Gewerbegebiets im Gemeinderat beraten und beschlossen werden sollte, sollte die 6. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Nord“ (Zufahrt Gewerbegebiet) durchgeführt werden.

 

Mischgebiet:

Flächen werden als Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung festgesetzt, damit angrenzende allgemeine Wohngebiete durch festgesetzte Gewerbegebiete nicht zu sehr beeinträchtigt werden. Das spiegelt sich wieder in den zulässigen Immissionswerten und durch das Maß der baulichen Nutzung. Daher werden in Gewerbegebieten eher höhere Baukörper zu finden sein, die sich im Mischgebiet verkleinern und in allgemeinen Wohngebieten, nochmals verkleinern.

 

In der Begründung zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Nord“, wird folgende Formulierung verwendet: „Das nördlich der Straße „Am Moosgraben“ gelegene Mischgebiet hat eine GRZ von 0,25, eine Geschossigkeit von II und eine Traufhöhe von 6,0 m. Die reduzierte Traufhöhe berücksichtigt die gegenüberliegende Wohnbebauung.“

 

Durch die Festsetzung der Traufhöhen, wird die Höhenentwicklung der Baukörper eindeutig begrenzt. Auf diese Weise wird ein Einfügen in das Ortsbild sichergestellt.

 

Planungsverband München:

Der Planungsverband München, sieht bei einem Befreiungsantrag zur Wandhöhe und den Dachgauben, die Grundzüge der Planung berührt. Dachflächenfenster sind über einen Befreiungsantrag möglich. Wobei Dachflächenfenster durch den Bebauungsplan „Gewerbegebiet Nord“ nicht explizit ausgeschlossen werden und somit als zulässig angesehen werden können.

 

Landratsamt Landsberg am Lech:

Auch das Landratsamt Landsberg am Lech, sieht bei einer Überschreitung der zulässigen Wand- bzw. Traufhöhe in diesem Maße die Grundzüge der gemeindlichen Planung berührt, weswegen eine Befreiung ausscheidet.

 

Was die Nutzungsmischung betrifft, wird mitgeteilt, dass - vorbehaltlich einer ausführlichen Prüfung und konkreter Flächenangaben - das für das Mischgebiet erforderliche Mischverhältnis durch das Vorhaben wohl weiterhin eingehalten werden kann.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das beantragte Bauvorhaben kann nicht durch Befreiungen oder Ausnahmen verwirklicht werden und erfordert eine Bebauungsplanänderung. Im Rahmen der Gesamtüberarbeitung bzw. Erweiterung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Nord“, sollte das beantragte Vorhaben entsprechend Berücksichtigung finden und somit die baurechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.

Beschluss:

 

Der Bau- und Umweltausschuss nimmt den Sachverhalt zur Kenntnis und schließt sich der Stellungnahme der Verwaltung an.