Sachverhalt:

 

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich von Utting. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB. Die Satzung über örtliche Bauvorschriften gilt zusätzlich in diesem Bereich sowie die Abstandsflächensatzung.

 

Es ist vorgesehen, auf den Grundstücken mit der Fl. Nr. 201, 201/3, 201/4, 205 mit gesamt 3321 m² großen Grundstück den vorhandenen Baukörper abzubrechen und einen Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohneinheiten, Werkstatt mit Büro und einer Tiefgarage vorzunehmen. Die Tiefgarageneinfahrt erfolgt über die Hofstattstraße.

 

Der Bau- und Umweltausschuss hat in seiner Sitzung vom 27.10.2021 bereits über diesen Bauantrag beraten und entschieden. Das Einvernehmen wurde nicht erteilt. Deshalb wurde die Planung wie folgt überarbeitet:

 

-       der Anbau Richtung „Tal des Lebens“ wurde um ca. einen Meter gekürzt

-       das gesamte Gebäudevolumen wurde insgesamt rd. 2,0 m nach Norden und rd. 2,5 m nach Osten (Richtung Straße) gerutscht

-       aufgrund dieser beiden Veränderungen ragt der Anbau nun nicht mehr über die Hangkante im Westen hinaus, sondern bleibt hinter dieser zurück. Das gesamte Bauvolumen rückt somit vom „Tal des Lebens“ ab Richtung Hofstattstraße / Osten

-       das Bauvorhaben liegt somit gemäß §34 BauGB vollständig im Innenbereich. Zu diesem Thema gab es 2022 eine Ortsbesichtigung mit Herrn Burmberger sowie Herrn Rudolph vom LRA LL. Siehe dazu auch die schriftliche Stellungnahme von Herrn Burmberger in der Anlage

-       das geplante Gebäude ist nicht mehr mit dem südlichen Nachbargebäude verbunden, sondern auf etwas über 3m abgerückt und hat daher eine normale Fassade im Süden (keine Brandwand). Die nötige Abweichung der Abstandsflächen an der Südgrenze ist ebenfalls im Vorfeld mit Herrn Burmberger vom LRA besprochen worden

-       um den Mindestgrenzabstand zur südlichen Grenze von wenigstens 3 m zu erreichen wurde u.a. in Abstimmung mit dem südlichen Nachbarn eine Änderung entlang dieser Grenze (Grundstückstausch in Teilflächen) vollzogen

-       zudem werden alle Flurstücke des Bauwerbers, auf welchen das Bauwerk errichtet wird, zu einem Flurstück verschmolzen. Somit wird letztendlich nur auf einem Flurstück gebaut. Siehe hierzu die Beauftragung des Vermessungsamtes LL sowie des Notariats in der Anlage

-       da das Bauwerk in das Landschaftsschutzgebiet ragt wurde im Vorfeld die UNB des LRA eingeschaltet. In Folge dessen gab es zwei Orttermine mit Vertretern der UNB. Darüber hinaus wurde die Uttinger Landschaftsarchitektin Annemarie Geiger mit der Erstellung eines Freiflächenplans beauftragt. Das Ergebnis aus dieser Planung und den Besprechungen mit der UNB ist, dass das Bauvorhaben gemäß LSG-VO nach wie vor erlaubnisfähig ist. Siehe dazu die aktuelle Stellungnahme der UNB vom 14.02.23 und den Freiflächenplan (ist auch beim Grundriss EG hinterlegt) in der Anlage

-       das gesamte Grundstück wurde zum Zwecke der Überarbeitung der Planung von einem Vermessungsbüro neu aufgemessen - inkl. der entscheidenden Bäume, auch im Tal des Lebens

-       insgesamt wurde das Niveau des Gebäudes im Vergleich zur ursprünglichen Planung um 14 cm abgesenkt; d.h. u.a. dass der First nun 14 cm unter dem First des Bestands liegt.

 

weitere Ausführungen zum Bauantrag:

 

Vergleich Anbau mit Nachbargrundstücken

Das Gebäude des südlichen Nachbarn hat eine große Wiederkehr Richtung „Tal des Lebens“, welche durch die Hanglage auf der Westseite mindestens dreigeschossig wirkt. Auch weitere Gebäude Richtung Süden, entlang der Innenbereich- / Außenbereich-Grenze zum „Tal des Lebens“ sind und wirken deutlich höher (teilweise viergeschossig) als der hier geplante Anbau.

 

Tiefgarage und Zufahrt

Die Tiefgarage sowie das gesamte Untergeschoss befinden sich vollständig unter der Geländeoberfläche, bis auf einen sehr kleinen Teil an der Nord-Ost Ecke. Die Wände der Zufahrt überschreiten weder die Breite von 9,00 m an der Grundstücksgrenze noch überschreiten sie die maximale Höhe von 3,00 m im Mittel. Aufgrund der Größe handelt es sich baurechtlich um eine Mittelgarage.

 

Art der Nutzung

Von Seiten der Gemeinde wird eine Mischnutzung in diesem Gebiet gewünscht. Dies entspricht auch dem Wunsch der Bauherrin. Dem zur Folge entstehen neben zwei Wohnungen, eine zweigeschossige Halle mit Werkstatt und Lager auf der Galerie sowie ein Büro im Dachgeschoss darüber.

 

Gebäudeklasse

Das Gesamtensemble entspricht der Gebäudeklasse 3. Liegt also mit keiner Fußbodenoberkante im Mittel über 7 m, gemessen ab OK geplantes oder vorhandenes Gelände.

 

Entwässerung, Statik und Brandschutz

Die Entwässerungsplanung, der Kriterienkatalog, die statische Berechnung des Statikers, die Prüfung der Statik durch einen externen Prüfer, der Brandschutznachweis eines Ingenieurbüros sowie die Prüfung dessen durch einen weiteren externen Prüfer wird mit Baubeginnsanzeige vorliegen.

 

Auf die Unterlagen in der Anlage wird verwiesen.

 

Begründung Abstandflächenabweichung:

„Aufgrund des Giebels beträgt die Abstandsflächentiefe in Wandmitte 4,24 m bei einem Grenzabstand von rd. 3,13 m und überschreitet die Grenze somit maximal um etwa 1,11 m. Insgesamt liegen 5,45 m2 der Abstandsflächen des Giebels auf dem Nachbargrundstück. Im Handkommentar „Die neue Bayerische Bauordnung“ von Busse/Dirnberger (6. Auflage, 2018) wird die Funktion der Abstandsflächen wie folgt beschrieben: „Funktion der Abstandsflächen ist es, durch Grenz- und Gebäudeabstände eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Lüftung zu gewährleisten […] Daran wird deutlich, dass Abstandsflächen in erster Linie eine sicherheitsrechtliche Zielsetzung besitzen. Sie dienen dazu, eine sozial- und gesundheitspolitisch erwünschte aufgelockerte Bodennutzung zu erreichen. Durch Freiflächen soll auch eine Verbesserung der Arbeits- und Wohnverhältnisse erreicht werden. Abstandsflächen gewährleisten dabei auch den sog. „Wohnfrieden“, aber nur soweit die betroffenen baulichen Anlagen dem Aufenthalt von Menschen dienen. Deshalb können Funkanlagen und Funktürme den sog. Wohnfrieden von vornherein nicht beeinträchtigen […] Die Sicherstellung des Brandschutzes stellt eine weiteres gewichtiges Ziel dar. Letztlich werden die schützenswerten Interessen der Nachbarn im Sinn eines Ausgleichs berücksichtigt. Daher kommt dem Abstandsflächenrecht auch nachbarschützende Bedeutung zu […] Bauplanungsrechtliche Zielsetzungen darf das Abstandsflächenrecht aber nicht absichern […]“ Da es sich bei der betreffenden Außenwand des Nachbarn um eine Grenzbebauung handelt, ist diese Wand als öffnungslose Brandwand hergestellt. Ein größerer Abstand hätte somit aufgrund fehlender Öffnungen, die gem. Art. 28 BayBO auch in Zukunft nicht hergestellt werden dürften, keine Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse im Nachbargebäude.

Auch die Gefahr eines Brandüberschlags ist dahingehend ausreichend begrenzt, da der Neubau den Mindestabstand von 2,5 m zur Grenze einhält. Die Belichtung, Besonnung und Lüftung des Neubaus mit einer Werkstatt im EG und einem Büro im DG, erfolgt im Bereich der Werkstatt ausschließlich über die Öffnungen zur Ost- und Westseite sowie im DG vorrangig über die Ost- und Westseite. Obgleich die Abstandsfläche der südlichen Giebelwand teilweise über die Grundstücksgrenze hinausragt, werden die vorgenannten Funktionen der Abstandsflächen erfüllt. Die Gemeinde wird daher gebeten, der Abweichung zuzustimmen.“

 

Hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung ist festzustellen, dass sich das Hauptgebäude in die Eigenart der Umgebungsbebauung einfügt.

 

Das Einvernehmen zum Bauvorhaben sowie die Zustimmung zur Abstandflächenabweichung sollte erteilt werden.

Beschluss:

 

Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben sowie die Zustimmung zur Abstandflächenabweichung wird erteilt.