Sitzung: 03.11.2022 GR/094/2022

Abstimmung:

Ja: 16, Nein: 0

Sachverhalt:

 

Workshop 18.07.2020

Workshop 17.10.2020

Workshop 17.04.2021

Workshop 06.05.2021

Workshop 11.06.2021

Workshop 14.01.2022

 

Nachdem der Gemeinderat in mehreren Workshops die Sanierungsziele, unter der Führung durch das Büro OPLA definiert hat, wollte der Gemeinderat, dass die Ziele rechtlich geprüft werden. Die Prüfung ergab, dass die definierten Ziele eigentlich eher in eine Erhaltungssatzung gehören und nicht in eine Sanierungssatzung.

 

05.05.2022 gemeinsamer Termin mit Büro OPLA + RA Herr Beisse + Gemeinde:

Nachdem die rechtliche Prüfung Fragen aufgeworfen hat, fand ein gemeinsamer Termin mit dem Büro OPLA und unserem Rechtsanwalt statt. Die erarbeiteten Sanierungsziele sollten daraufhin nochmal durch das Büro OPLA überarbeitet werden.

 

27.05.2022 überarbeitete Unterlagen zurück von OPLA und Weiterleitung zur erneuten rechtlichen Prüfung an RA Beisse

 

10.10.2022 Antwort RA Beisse nach erneuter rechtlicher Prüfung

 

Stellungnahme RA Beisse vom 10.10.2022:

Ich habe nach wie vor Zweifel, ob die Voraussetzungen für eine Sanierungssatzung hier vorliegen. Ausgehend von § 136 BauGB ist maßgeblich für den Erlass einer Sanierungssatzung das Vorliegen von „städtebaulichen Missständen“, § 136 Abs. 2 BauGB.

 

Hier ist zunächst schon einmal festzustellen, dass eine Vielzahl der in den Unterlagen angesprochenen Punkte bei der „Gestaltung“ ansetzen. Bei diesem Thema stellt sich immer die Frage, ob es sich um ein städtebauliches Thema oder aber um ein bauordnungsrechtliches Thema handelt (vgl. z.B. die Rechtsgrundlage in Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO – hier wird deutlich, dass die „äußere Gestaltung von baulichen Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes“ bauordnungsrechtlicher Natur ist, eine vergleichbare Rechtsgrundlage im Städtebaurecht – insbes. § 9 BauGB – fehlt). Eine Vielzahl der in den Unterlagen getroffenen Aussagen beschäftigt sich aber gerade mit der in Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO genannten „äußere Gestaltung von baulichen Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes“, so dass ich hier erhebliche Zweifel habe, ob hier überhaupt planungsrechtliche Relevanz besteht und städtebauliche Missstände angesprochen werden.

 

Des Weiteren ist für den Erlass einer Sanierungssatzung das Vorliegen von Missständen erforderlich. Hier unterscheidet das Gesetz zwischen Substanz- und Zustandsmängeln, § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, und Funktionsmängeln, § 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. In § 136 Abs. 3 BauGB werden dann jeweils Substanz- und Zustandsmängel sowie Funktionsmängel beispielhaft aufgezählt, ohne dass die Aufzählung abschließend wäre.

 

Substanz- und Zustandsmängel werden in den Unterlagen (Ziele der Sanierung vom 27.05.2022) nicht aufgeführt (allenfalls noch die „energetischen Sanierungen“). Etwaige Funktionsmängel werden zwar nun angesprochen, ohne aber konkret darzulegen, welche Mängel tatsächlich bestehen. So wird z.B. ausgeführt, dass Gewerbetreibende aufgrund des Wohn-Siedlungsdrucks kaum mehr Flächen fänden. Hier müsste eigentlich mit angegeben werden, welche Gewerbetreibenden/Dienstleister Flächen suchen und woher die Gemeinde hiervon Kenntnis hat, welche Flächengrößen gesucht werden, welche bisher gewerblich genutzten Flächen nun (wg. Umwandlung in Wohnnutzung) nicht mehr verfügbar sind, welche Gewerbe/Dienstleister aufgegeben haben usw.. Gleiches gilt auch für die Aussage, dass die Ortsmitte um den Dorfbrunnen wenig frequentiert sei und ihre zentrale Bedeutung verliere – auf welchen „Ermittlungen“ gründet diese Aussage? Wieso ist es geboten, die Nahversorgung und das gastronomische Angebot zu stärken? Im Zusammenhang mit anderen Funktionsmängeln stellt sich dann die Frage, wie diese im Rahmen einer Sanierungssatzung behoben werden sollen, z.B. „hohes Verkehrsaufkommen am Wochenende“.

 

Angaben, die sich auf die Ortsgestaltung beziehen – wie z.B. „Gestaltungsmängel im Fassadenbereich“, „gestalterisch regionaltypische Prägungen wie einfirstige Hauptbaukörper, zweigeschossig mit mittelsteilem Satteldach“ oder auch die Aussagen in Ziffer 2.2. der „Ziele der Sanierung“ usw. – stellen keine städtebaulichen Missstände dar und sollten m.E. gestrichen werden.

 

Es muss bedacht werden, dass die Sanierungssatzung sich letztlich über die Genehmigungspflicht in § 144 Abs. 1 BauGB auf den einzelnen Betroffenen auswirkt. Maßgeblich für die Erteilung der Genehmigung sind dann die angegebenen Sanierungszielen. Ergibt sich bei einer Überprüfung, dass die angegebenen Sanierungsziele entweder gar keinen städtebaulichen Bezug aufweisen oder aber nicht in Bezug zu städtebaulichen Missständen stehen, wäre die Versagung der Genehmigung rechtswidrig und der Betroffene könnte sich in einem gerichtlichen Verfahren mit Erfolg gegen die Versagung zur Wehr setzen. Nimmt man die angegebenen Sanierungsziele in den Blick, so ist festzustellen, dass bei einer Vielzahl der angegebenen Ziele die Gefahr besteht, dass diese einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten könnten.

 

12.10.2022 Gesprächstermin mit Reg. v. Obb.:

Die Reg. von Obb., Herr Seidler, sieht ebenfalls erhebliche Defizite in der Erarbeitung der Sanierungsziele und schließt sich der Stellungnahme des Rechtsanwalts an.

 

Nachdem festgestellt wurde, dass mehr Erhaltungsziele als Sanierungsziele definiert wurden, stellt sich die Frage, ob eine Erhaltungssatzung erlassen werden sollte.

Herr Seidler schlägt jedoch vor, dass die Erarbeitung der Sanierungssatzung fortgeführt werden sollte, da diese mehr Vorteile bringt (z.B. steuerliche Vorteile). Die Erarbeitung einer Erhaltungssatzung wird nicht favorisiert. Eine Erhaltungssatzung neben der Sanierungssatzung, ist nicht möglich (entweder oder!).

 

Es soll geprüft werden, ob die Zusammenarbeit mit dem Büro OPLA beendet werden kann. Die Fördermaßnahme würde hier im ersten Schritt abgeschlossen. Die bereits bewilligte Förderung kann abgerufen werden. In einem zweiten Schritt könnte die Fortführung zur Erarbeitung der Sanierungssatzung beantragt und bewilligt werden. Es müsste eine weitere Ausschreibung der Leistungen erfolgen. Nachdem der Auftragswert voraussichtlich unter 50.000 € liegen wird, kann eine freihändige Vergabe erfolgen!

 

Leistungsbild zur erneuten Ausschreibung:

-       Städtebauliche Missstände feststellen (Grundlage ISEK)

-       Rahmenplan (Ziele graphische Darstellung)

-       Maßnahmenplan

-       Kosten- und Finanzierungsplan erstellen

 

12.10.2022 Übersendung der Vergabe- und Vertragsunterlagen an die Reg.v.Obb.:

Es ist möglich, dass kein Vertragsverhältnis mit OPLA besteht, da die damalige Vergabe bzw. Beauftragung nur auf „Stundenbasis“ erfolgte.

Gründe:

Bei der damaligen Ausschreibung zur Findung eines Büros für die Erarbeitung der Sanierungssatzung, hat kein Büro ein Angebot abgegeben. Es erfolgte eine zweite „Ausschreibung“. Man hat in der zweiten Runde lediglich 2 Büros angeschrieben und nur OPLA hat ein Angebot abgegeben. Das Angebot beinhaltet aber keine Gesamtsumme, sondern erfolgt auf Stundenbasis. Geschätzt wurde der Gesamtaufwand auf 15.000 € netto, tatsächlich bezahlt haben wir bisher an OPLA 33.863,21 € brutto.

 

Damit das Büro OPLA ein Angebot abgeben konnte, wurde ein Leistungsverzeichnis mitgeschickt. Die Auftragsvergabe erfolgte nicht nach den beschriebenen Leistungen. Der Beschluss lautet: „Für die Betreuung im Rahmen der Städtebauförderung, hier Festlegung des Sanierungsgebietes und Erstellung einer Sanierungssatzung, soll das Büro OPLA aus Augsburg beauftragt werden.“ Heißt aber nicht, dass die Beauftragung nach dem Leitungsverzeichnis und dem entsprechenden Leistungsspektrum erfolgte!

Um Rechtssicherheit zu bekommen, prüfen die Anwälte Döring & Spieß, ob eine Beendigung der Zusammenarbeit mit dem Büro OPLA möglich ist.

Mit unserer Sanierungsarchitektin Frau Weisel haben wir Kontakt aufgenommen und die Frage gestellt, ob sie uns bei der „Fertigstellung“ der Sanierungssatzung unterstützt? Momentan sieht sie aber wenig Möglichkeit den Auftrag anzunehmen!

 

Weitere Vorgehensweise:

-       Mit Büro OPLA wird nochmals ein gemeinsames Gespräch geführt und die Zusammenarbeit fortgeführt

 

oder

 

-       Die Zusammenarbeit mit OPLA wird beendet und ein „neues“ Büro wird im Rahmen einer Ausschreibung gesucht

Beschluss:

 

Der Gemeinderat nimmt die Informationen zur Kenntnis und beschließt, dass die Zusammenarbeit mit OPLA beendet wird und ein „neues“ Büro im Rahmen einer Ausschreibung gesucht werden soll.