Sachverhalt:

 

Der Antragsteller stellt mit Schreiben vom 12.10.2021 eine Bauvoranfrage für das Grundstück Fl. Nr. 235, Gemarkung Rieden am Ammersee. Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Außenbereich und ist derzeit nach §35 BauGB zu bewerten.

 

Im Rahmen der Bauvoranfrage möchte der Bauwerber folgende Fragen geklärt wissen:

 

 

1. Grenzt das Grundstück an eine bestehende Bebauung an, beziehungsweise liegt es innerhalb einer bestehenden Bebauungsumgebung?

 

Das Grundstück grenzt an eine bestehende Bebauung an, liegt aber im Außenbereich und ist nach §35 BauGB Außenbereich zu bewerten. Der FNP beinhaltet dort eine Grünfläche mit Bedeutung für Orts/Landschafts- und Naturhaushaltgebiet.

 

2. Fügt sich das Grundstück in das Erscheinungsbild des Ortes ein?

 

Das Erscheinungsbild ist derzeit geprägt durch Landwirtschaftliche Flächen, entsprechend fügt sich die Fläche in seiner derzeitigen Nutzung ein.

Eine Umnutzung der Fläche ist in einem anderen Verfahren zu klären.

 

3. Kann grundsätzlich einer Umwidmung der Grünfläche zu Bauland zugestimmt werden?

 

Die Umwidmung der Grünfläche ist im Rahmen einer Änderung des Flächennutzungsplans im Zusammenhang mit dem Erlass einer Einbeziehungssatzung § 34 Abs.4 BauGB möglich. Die Entscheidung hierüber hat der Gemeinderat zu treffen. Aus Sicht der Verwaltung befindet sich das Grundstück gelegen an der Straße Schmiedberg, anschließend an ein freistehendes Wohngebäude. Die Errichtung des Wohngebäudes ist grundsätzlich vorstellbar. Die weitere Nutzung des Grundstückes, sowie die künftige Grundstücksgröße (Teilung des Grundstückes) ist aus den Antragsunterlagen nicht ersichtlich.

Im Hinblick auf den vorhergehenden Tagesordnungspunkt (Bauvoranfrage St.-Ulrich-Straße) kann auch ein Bauleitverfahren in Betracht gezogen werden.

 

4. Kann die Art und das Maß der Bebauung nach §34 BauGB bewertet werden?

 

Das Bauplanungsrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen dem Innenbereich und dem Außenbereich. Das Grundstück Fl.Nr. 235, Gemarkung Rieden am Ammersee ist derzeit als Außenbereich zu bewerten. Damit wäre eine Bebauung derzeit nur unter den Voraussetzungen des § 35 BauGB zulässig.

Gemeinden können gemäß § 34 Absatz 4 bis 6 Baugesetzbuch (BauGB) durch Satzung einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind (Einbeziehungssatzung).

Die Rechtmäßigkeit einer Einbeziehungsatzung setzt voraus, dass sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbart ist, nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen.

Die Einbeziehungssatzung wird in einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt, in dem sowohl der betroffenen Öffentlichkeit als auch den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist gegeben wird. Die Satzungen können auch Bestimmungen enthalten, die die Zulässigkeit der Bauvorhaben näher regeln.

 

 

5. Fügt sich das Gebäude der Bauzeichnungen in die Umgebungsbebauung ein?

 

 

Der Bauherr möchte ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung errichten. Die Grundfläche von ca. 214 m², mit insgesamt 2 Vollgeschossen ist geplant. Die Hauptwohnung ist zur Eigennutzung gedacht. Die Wandhöhe des Bauvorhabens beträgt 5,96 m, die Firsthöhe 9,16 m bei 35 Grad Dachneigung.

 

 

Maße Neubau:

Adresse	Grundstück	Art	Dach	Gesamtmaße (Meter)	Traufhöhe   (Meter)	Firsthöhe (Meter)
Schmiedberg Fl. Nr. 235	4967 m²	Einzelhaus	Sattel 35°	16,0 x 19,00	5,96	9,16

 

Maße Umgebungsbebauung:

Adresse	Grundstück	Art	Dach	Gesamtmaße (Meter)	Traufhöhe  (Meter)	Firsthöhe (Meter)
St.Ulrichstr. 2	500 m²	Einzelhaus	Sattel 22°	14,00x 10,00	6,26	8,1
Schmiedberg 1	1698 m²	Einzelhaus	Sattel 9°	11,00 x 8,25	5,8	7,6
Schmiedberg 8	2199 m²	Stadel		Keine Planunterlagen vorhanden
Schmiedberg 3	530 m²	Wohnhaus		Keine Planunterlagen vorhanden

 

Der Neubau würde sich auf Grund seiner Lage nach Art und Nutzung der Umgebungsbebauung nicht einfügen. Die Grundsätze nach § 34 Abs 5 Nr.1, hier die geordnete städtebauliche Entwicklung, werden nicht eingehalten da die weitere Nutzung des Restgrundstückes derzeit nicht bewertbar ist.

 

Die Zufahrt zum Grundstück soll durch die anliegende Straße Schmiedberg erfolgen.

Die Erschließung des Grundstückes ist gesichert.

 

 

 

Beschluss:

 

Das Einvernehmen zum Bauvorhaben wird unter der Maßgabe der Durchführung eines Änderungsverfahrens des Flächennutzungsplans sowie dem Erlass einer Einbeziehungssatzung erteilt.

Die Antragstellung zu den vorgenannten Verfahren sowie die Kostenübernahme hat durch den Antragsteller zu erfolgen.