Sachverhalt:
Im Rahmen der Bauvoranfrage soll geklärt werden, ob für das Grundstück Fl. Nr. 181, Gemarkung Rieden am Ammersee auf dem noch ein Wohnhaus aus dem Baujahr 1910 steht, die Möglichkeit einer Nachverdichtung durch weitere Wohnbebauung besteht und in welchem Maß.
Es wurden 3 Varianten zur Behandlung eingereicht:
1. Variante: Bebauung mit 3 Einfamilienhäusern E + D (Abriss Bestandsgebäude)
2. Variante: Bebauung mit 1 Mehrfamilienhaus (4 Whg); E + 1 und Einfamilienhaus E + D (Abriss Bestandsgebäude)
3. Variante: Bebauung mit Einfamilienhaus E + D
In diesem Bereich
liegt kein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 BauGB) vor, demnach ist zu
prüfen, ob § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) anzuwenden
ist. Grundvoraussetzung für die Anwendbarkeit der Zulässigkeitsregeln des § 34
Abs. 1 bis 3a BauGB ist das Vorliegen eines „innerhalb des im Zusammenhang
bebauten Ortsteiles“. Hierdurch erfolgt die Abgrenzung zum Außenbereich. Mit
dem derzeit bestehenden Wohnhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 181 wird die
innerörtliche, zusammenhängende Bebauung abgeschlossen.
Das Grundstück ist
demnach, im Bestandsbereich nach § 34 Innenbereich zu bewerten. Der restliche
Teil des Grundstückes muss nach § 35 Bau GB beurteilt werden.
Variante 1:
Es ist geplant, dass Bestandsgebäude abzureißen und drei Einfamilienhäuser mit den Maßen 12,00 m x 10,00 m (ein Haus am Eck Kreutweg/Ammerseestraße, ein Haus unterhalb des ersten Hauses am Kreutweg) und 12,50 m x 10,50 m (ein Haus hinter halb des ersten Hauses an der Ammerseestraße) zu errichten. Die Häuser sind mit einer Bebauung von EG + DG geplant.
Der aktuelle Bestand gibt die Bebaubarkeit des Grundstücks
vor. Es ist entlang des Bestandshauses eine Linie hoch zur Ammerseestraße und
eine Linie zum Kreutweg zu ziehen. In diesem Bereich kann gebaut werden soweit sich
das Bauvorhaben hinsichtlich der Art und
des Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren
Grundstücksfläch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das Wohnhaus am
Eck Kreutweg/Ammerseestraße würde sich nach allen Kriterien einfügen.
Das zweite
Einfamilienhaus unterhalb des ersten Hauses würde jedoch bereits zur Hälfte im
Außenbereich errichtet werden und das Dritte Einfamilienhaus, hinter halb des
ersten Hauses an der Ammerseestraße liegt ebenfalls im Außenbereich.
Im Außenbereich ist
ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die
ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einer Privilegierung (§ 35
Abs. 1 Nr. 1 bis 8 BauGB) unterliegt. Das Vorhaben würde jedoch öffentliche
Belange insbesondere Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege
widersprechen. Ein Privilegierungsgrund liegt hier ebenfalls nicht vor. Daher
sehen wir keine Möglichkeit der Zulässigkeit der Bebauung im Außenbereich.
Der Bau- und
Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich, dass das Einvernehmen
der Gemeinde nicht erteilt
werden sollte.
Variante 2:
Auch bei der
zweiten Variante ist geplant, dass Bestandsgebäude abzureißen. Im linken Eck
des Grundstückes an der Ecke Kreutweg/Ammerseestraße soll ein Mehrfamilienhaus
mit 4 Wohneinheiten mit einer Bebauung von EG + 1. OG entstehen. Das Gebäude
ist mit 10,00 m x 22,00 m geplant. Zudem ist ein Einfamilienhaus unterhalb am
Kreutweg mit 10,50 m x 10,50 m und einer Bebauung von EG +DG geplant.
Auch hier gibt das
Bestandsgebäude die Bebaubarkeit des Grundstückes vor. Das Mehrfamilienhaus
würde im Innenbereich errichtet werden und ist demnach nach § 34 BauGB zu
beurteilen. Da das Straßengeviert als Umgebungsbebauung herangezogen werden
muss, würde sich das Bauvorhaben Errichtung eines Mehrfamilienhauses einfügen.
Das zusätzliche Einfamilienhaus ist jedoch wieder im Außenbereich geplant und
erfüllt die Voraussetzungen für die Zulässigkeit, wie bei Variante 1
beschrieben, nicht.
Der Bau- und
Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich, dass das Einvernehmen
der Gemeinde nicht erteilt
werden sollte.
Variante 3:
Bei dieser Variante ist geplant das Bestandsgebäude weiterhin zu erhalten. Es soll jedoch, anders wie in den Varianten 1 und 2 das Grundstück mit 3.398,97 m² in zwei Grundstücke 1.690,25 m² und 2.587,02 m² geteilt werden. Auf dem rechten Grundstück 2.587,02 m² soll ein Einfamilienhaus mit 13,00 m x 10,00 m, mit einer Bebauung EG + DG errichtet werden. Das Grundstück mit den 2.587,02 m² würde komplett im Außenbereich liegen. Demnach wäre hier wie unter Variante 1 beschreiben, keine Bebauung zulässig.
Der Bau- und
Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich, dass das Einvernehmen
der Gemeinde nicht erteilt
werden sollte.
Gemeinderat Wilhelm erklärte, man solle auch Holzhausen die Möglichkeit geben sich weiter zu entwickeln. Vielleicht nicht unbedingt an dieser Stelle am Kreutweg, jedoch an anderer Stelle, so dass Holzhausen generell auch die Möglichkeit habe sich zu entwickeln. 1. Bürgermeister Lutzenberger erklärte, dass man am Kreutweg keine Entwicklung wünsche. Dies sei auch der Planungswille der Gemeinde, was im Flächennutzungsplan verankert wurde, jedoch habe man durchaus Entwicklungsmöglichkeiten für den Ortsteil Holzhausen vorgesehen.