Sachverhalt:
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Umgriff des rechtskräftigen Bebauungsplanes Wittelsbacher Hofberg in seiner Fassung vom 08.03.1983. Die Satzung über örtliche Bauvorschriften findet keine Anwendung.
Das Grundstück mit einer Größe von 711 m² soll mit einem Einfamilienhaus mit den Maßen 13,40 m x 14,65 m (Außenschenkel) bebaut werden. Es ist vorgesehen, das Haupthaus mit einer Wandhöhe von 3,50 m und einer Firsthöhe von 7,80 m zu errichten. Die Dachneigung soll 45 Grad betragen. An der Ostseite des Gebäudes soll ein erdgeschossiger Anbau errichtet werden, die Wandhöhe des Anbaus inkl. Attika soll 3,31 m betragen, das Flachdach des Anbaus soll als Dachterrasse genutzt werden. Im Norden des Grundstückes ist eine Garage vorgesehen, die Abmessungen betragen 9 x 6 Meter, die Garage soll ein begrüntes Flachdach erhalten. Auf dem Grundstück werden zwei Stellplätze nachgewiesen.
Die in der Bauzeichnung angegebenen Höhenmaße beziehen sich auf die Oberkante des fertigen Fußbodens. Als Bezugspunkt für die Höhenangabe ist gem. Bebauungsplan jedoch der höchste Punkt der gewachsenen Geländeoberfläche heranzuziehen. In den Bauzeichnungen ist weiter die Höhe des mittleren Geländeverlaufes angegeben, im Bezug auf die Höhe des mittleren Geländeverlaufes würde das Bauvorhaben die maximale Wandhöhe von 3,50 Metern einhalten, von der Oberkante des fertigen Fußbodens gemessen würde das Vorhaben die maximal zulässige Wandhöhe um 0,70m überschreiten. Die im Bebauungsplan geforderte Höhenmarke ist in den Zeichnungen nicht angegeben. Der Bauwerber ist hier zur Nachbesserung aufzufordern.
Das Vorhaben hält die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht ein.
Zu folgenden Punkten werden Ausnahmen beantragt:
- Punkt 6.1 a) Im Bebauungsplan ist die Errichtung von Satteldächern vorgesehen, Flachdächer sind unzulässig. Zur Errichtung des erdgeschossigen Anbaus ist eine entsprechende Befreiung erforderlich, diese kann erteilt werden, da sich der Anbau dem Haupthaus deutlich unterordnet und die Grundzüge der Planung somit nicht berührt werden.
- Punkt 6.1 c) Im Bebauungsplan ist vorgesehen Balkonbrüstungen aus Holz auszuführen. Der Bauwerber beabsichtigt das Geländer in Metall zu errichten. Begründet wird dies aus technischer Sicht mit der erforderlichen Enddichtigkeit der Unterkonstruktion auf dem Flachdach sowie aus gestalterischen Gründen. Da das Geländer ohne Wetterschutz durch ein Vordach o.ä. auf der Dachterrasse errichtet wird sind die technischen Belange nachvollziehbar, die gestalterischen Gesichtspunkte können sich im Verlauf eines 37 Jahre alten Bebauungsplanes durchaus geändert haben und sind ebenfalls nachvollziehbar, der Befreiung kann zugestimmt werden.
- Punkt 6.1 d) Im Bebauungsplan ist vorgesehen, Fenster mit Sprossen auszuführen, der Bauwerber beabsichtigt Fenster ohne Sprossen zu errichten und begründet dies mit gestalterischen Gesichtspunkten. Auch in diesem Punkt ist das Alter des Bebauungsplanes und die veränderten Ansprüche der modernen Architektur anzuführen, in unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich bereits Fenster und Wintergärten ohne entsprechende Sprossen. Der Befreiung kann zugstimmt werden.
- Punkt 6.1 h) Im Bebauungsplan ist vorgesehen, dass Garagen in ihrer Gestaltung dem Haupthaus anzugleichen sind, Dachneigungen dürfen nicht unter 20 Grad errichtet werden. Der Bauwerber beabsichtigt auf seiner Garage ein extensiv begrüntes Flachdach zu errichten. Der Bauwerber begründet die unter anderem damit, dass dies in der Satzung über örtliche Bauvorschriften so vorgesehen ist. Da das Baugrundstück nicht im Umgriff der Satzung über örtliche Bauvorschriften liegt, ist diese nicht anzuwenden. Weiter führt der Bauwerber aus, dass durch die Errichtung des Flachdaches eine geringere Verschattung des Nachbargrundstückes erfolgt und sich das Bauwerk allgemein harmonischer in die Umgebung einfügt. Letztere Gesichtspunkte sind nachvollziehbar, die Grundzüge der Planung werden wie auch beim bereits angeführten Anbau mit Flachdach nicht berührt. Der Befreiung kann zugestimmt werden.
Weiter sieht der Bebauungsplan eine maximale GFZ von 0,35 vor, dies würde für das Grundstück eine Grundfläche von 248,85 m² ergeben. Durch die vom Bauwerber vorgelegte Planung würde sich eine Überschreitung der Grundfläche von 34,51 m² ergeben, dies begründet der Bauwerber damit, dass im Untergeschoss des Hauses ein Wohnraum für ein Aupair-Mädchen oder Gäste geschaffen werden soll.
Da die Räume im UG als dauerhafter Wohnraum genutzt werden sollen, sind diese in die Grundflächenberechnung aufzunehmen. Die Grundfläche wird in den oberirdischen Geschossen eingehalten, die Überschreitung erfolgt durch die Nutzung des Kellers.
Durch die Überschreitung der zulässigen GFZ werden die Grundzüge der Planung tangiert. Die nicht im Rahmen einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, sondern im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplanes behandelt werden müssen.
Das Einvernehmen zu dem Bauvorhaben soll unter Berücksichtigung der unklaren Höhenentwicklung und der Überschreitung der GFZ nicht erteilt werden.
Beschluss:
Das Einvernehmen zu dem Bauvorhaben wird nicht erteilt.