Sitzung: 16.01.2020 GR/050/2020
Sachverhalt:
Das Grundstück Fl.Nr. 2562/3, Gemarkung Utting, Zur Aussichtsware 5 a, liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Am Waldaweg“ hier: Ursprungsplan und 7. Änderung (25.10.2018) des Bebauungsplans.
Es wird ein Bauantrag sowie ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ für folgende Punkte gestellt:
- Befreiung von der Festsetzung Dachflächenfenster
- Befreiung von der Festsetzung Dachdeckung (Farbe)
- Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans bezüglich Garagenstandort
- Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans bezüglich Dachform der Garage
Bevor auf den aktuellen Bauantrag sowie die beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ eingegangen wird, anbei der historische Verlauf:
Bereits im Dezember 2017 wurde ein formloser Antrag eingereicht. Hier sollten folgende Punkte bezüglich des Bauvorhabens durch die Verwaltung geprüft werden:
1.) Die Überschreitung/Verschiebung des Baufensters Richtung Westen um 6,00 m
2.) Überschreitung der Wandhöhe
3.) Neuer Standort Garage +Abbruch der bestehenden Garage
Es wurde mitgeteilt, dass zur Klärung ein offizieller Antrag notwendig ist. Zudem wurde erläutert, dass die beantragten Punkte nicht im Rahmen einer Befreiung, sondern durch einen Antrag auf Bebauungsplanänderung behandelt werden müssen.
Im Januar 2018 wurde ein Antrag auf Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ für das Grundstück Fl.Nr. 2562/3 gestellt. In diesem wurden folgende Punkte beantragt zu ändern:
1.) Verschiebung des Baufensters in Richtung Westen um 6,00 m
2.) Änderung maximaler Wandhöhe auf 4,70 m
3.) Änderung Standort Garage
4.) Änderung Dachform Garage
Der Antrag wurde in der Gemeinderatssitzung am 01.02.2018 behandelt (auf die Sitzungsniederschrift TOP 2 wird verwiesen).
Der Antrag auf Änderung des Bebauungsplans wurde in der Gemeinderatssitzung einstimmig abgelehnt. Dies wurde dem Antragssteller mit Schreiben vom 07.02.2018 schriftlich, mit den Gründen mitgeteilt.
Die Eigentümerin war am 27.03.2018 zu einem persönlichen Bauberatungsgespräch im Rathaus der Gemeinde Utting am Ammersee. Zudem wurde dem Planer bei einem Telefonat am 06.04.2018 nochmals alles konkret erläutert.
Am 29.06.2018 wurde erneut eine Vorabprüfung durch die Verwaltung angefragt. Die Planungen sahen nun vor, dass zwei Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ nicht eingehalten werden. Das Baufenster sollte nur noch um 1,50 m nach Westen verschoben werden und die zulässige Wandhöhe von 4,20 m sollte um 20 cm überschritten werden. Es wurde angegeben, dass die maximal zulässige Abgrabung von 1,00 m nun eingehalten werden könne. Dem Planer wurde am 16.07.2018 mitgeteilt, dass die Überschreitung von 1,50 m nicht mehr als geringfügige Überschreitung bewertet werden kann. Der Bauherr/Planer wurde darauf hingewiesen, dass für die geplanten Überschreitungen eine Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ beantragt werden muss.
Mit Schreiben vom 18.07.2018 beantragte der Bauherr die Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“. Der Gemeinderat stimmte in seiner Sitzung vom 09.08.2018 dem Antrag auf Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg-7.Änderung“ zu.
Die Bebauungsplanänderung sah vor, dass die textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans „Am Waldaweg“ in der Fassung vom 08.03.2011 innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs der vorliegenden 7. Bebauungsplanänderung durch nachfolgende Festsetzungen teilweise ersetzt werden und die übrigen Festsetzungen unverändert fort gelten. Es wurde festgesetzt, dass die Wandhöhe maximal 4,40 m betragen darf und vom tiefsten Geländeschnitt bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut gemessen wird. Die GR wurde auf 180 m² festgesetzt. Die Baugrenzen dürfen durch Außentreppen um bis zu 1,5 m überschritten werden. Zudem wurde ein zu pflanzender Baum festgesetzt, wo im Bebauungsplan vom 08.03.2011 ein zu erhaltender Baum eingezeichnet war aber nicht mehr steht.
Die 7. Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ wurde in der Gemeinderatssitzung am 31.01.2019 als Satzung beschlossen.
Am 26.02.2019 wurde das Bauvorhaben im Rahmen eines Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß Art. 58 Bayerische Bauordnung – BayBO beantragt. Mit Schreiben vom 04.03.2019 wurde dem Bauherrn auf den Antrag geantwortet.
Die untere Bauaufsichtsbehörde hat im September 2019 festgestellt, dass die ausgeführten Bauarbeiten von den im Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereichten Bauplänen abweichen.
Nun wurde wie Eingangs erwähn ein Bauantrag mit Antrag auf Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ gestellt.
Der Bauantrag ist nun notwendig, da die Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ nicht eingehalten werden und damit das Bauvorhaben nicht im Rahmen eines Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO wie bisher beantragt, errichtet werden kann. Damit ist das Vorhaben insgesamt Genehmigungspflichtig im Rahmen eines Gesamtvorhabens.
Es werden im Rahmen des Bauantrages folgende Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ beantragt:
- Befreiung von der
Festsetzung 6.2 „Dachflächenfenster“
Nach Punkt 6.2 der Festsetzungen des Bebauungsplans sind
Dacheinschnitte unzulässig. Derzeit sind sowohl im Westen 94 x140 cm wie auch
im Osten 134 x 140 cm jeweils zwei Dachflächenfenster geplant. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ gibt es vergleichbare Fälle
(z.B. Waldaweg 21).
Es gibt verschiedene Objekte z.B. Tannenweg 3, welche nicht als
Referenzobjekte herangezogen werden können, da diese bereits schon vor Erlass
des Bebauungsplans „Am Waldweg“ bestanden. Dadurch spiegelt diese nicht den Planungswillen
der Gemeinde wider. Das Objekt „Waldaweg 21“ hingegen wurde erst im Jahr 2018
errichtet. Hier wurde der Errichtung von Dachflächenfenstern zugestimmt, da in
der Umgebung bereits mehrere Dachflächenfester bestehen und Photovoltaikanlagen
auch zulässig wären.
- Befreiung von der
Festsetzung des Bebauungsplans zur Dachdeckung
Laut der Festsetzung 6.2 des Bebauungsplans, hier „Dachdeckung“ sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans Ziegel und Betonsteine in ziegelroten Farbtönen und Kupfer zulässig. Der Bauherr bzw. dessen Planer beschreibt, dass das sie eine „dunkle Dacheindeckung“ gewählt haben. Zudem sei eine Photovoltaikanlage geplant. Diese sei ebenfalls dunkel. Mit der dunklen Dacheindeckung ergebe dies eine ruhige, einheitliche Dachfläche.
Der Antragssteller führt zudem an, dass Abweichungen von der „Dachdeckung“ im Bebauungsplanbereich „Am Waldaweg“ bereits genehmigt worden sind z.B. Zur Aussichtswarte 1 a.
Hier wurde statt einem Kupferdach einem grauen Metalldach zugestimmt. Die Zustimmung erfolgte unter Beachtung des Umweltaspektes. (Zur Reinhaltung des Grundwassers bei Versickerung des Regenwassers wurde ein unbedenkliches Dachdeckung gewählt.)
Es ist zu entscheiden, ob sich die dunkle Dacheindeckung städtebaulich einfügt.
- Befreiung von den
Festsetzungen des Bebauungsplans bezüglich Garagenstandort.
Laut der Festsetzung 8.2 des Bebauungsplans sind Garagen nur auf den dafür vorgesehenen Flächen zulässig. Der Antragssteller begründet seinen Antrag wie folgt:
„Wir würden gerne die Garage an der nordwestlichen Grundstücksgrenze errichten, im Anschluss an die Garage des Nachbargrundstücks. Die Garage wird dem natürlichen Gelände entsprechend aber tiefer liegen. Nur an dieser Stelle ist die Errichtung einer weiteren geplanten Photovoltaikanlage möglich. An der südlichen Grundstücksgrenze ist ein durchgehender, hoher Baumbestand, der die Nutzung der Sonnenergie hier unmöglich macht. Dieser nordwestliche Standort ist in einem Bauvorbescheid vom 17.06.2011 schon mal genehmigt worden. Abweichungen vom Garagenstandort sind im Bebauungsplanbereich „Waldaweg“ bereits mehrfach genehmigt worden.“
Der Antrag auf Änderung des Standortes der Garage wurde bereits in der Sitzung am 01.12.2018 beraten und abgelehnt und war daher auch nicht Bestandteil der 7. Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“. Zum damaligen Zeitpunkt wurde die Änderung des Garagenstandortes noch damit begründet, dass die Grünfläche südlich/südwestlich des Wohngebäudes erweitert werden soll.
An dem geänderten Standort der Garage nördlich der Grundstücksgrenze ist im Bebauungsplan „Am Waldaweg“ ein schützenswerter Baum eingezeichnet. Dieser ist nicht mehr vorhanden. Hier wurde in der 7. Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ ein „zu pflanzender Baum“ eingezeichnet. Der Standort für die Garage wurde damals, wie heute, daher als nicht geeignet festgelegt. Mit der 7. Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ und der Festsetzung des „zu pflanzenden Baumes“ sowie mit der ersten Ablehnung, wurde der Planungswille der Gemeinde deutlich zum Ausdruck gebracht.
Eine Befreiung bezüglich des Garagenstandortes außerhalb des dafür vorgesehenen Baufensters sollte daher nicht in Aussicht gestellt werden.
- Befreiung von den
Festsetzungen des Bebauungsplans bezüglich Dachform der Garage
Laut 8.3 müssen Garagen die gleiche Dachneigung und Dachdeckung wie das zugehörige Hauptgebäude haben, sofern sie nicht mit Garagen an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze zusammengebaut werden.
Die Bauherrin führt an, dass sie gerne eine Flachdachgarage bauen würden, die extensiv begrünt wird. Diese Dachform würde der Bauherr bevorzugen, da sie sich möglichst flach und unauffällig im Gelände darstellt. Durch die Dachbegrünung ist eine Regenwasserversickerung vor Ort möglich. Als Vergleichsfall wird auf das Grundstück, Am Waldaweg 14 verwiesen. Hier wurde mit der 4. Änderung des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ für das Grundstück 2639/9 die Grundlage geschaffen, dass die Garage auf diesem Grundstück als Flachdach errichtet werden durfte.
Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich, dass der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ hinsichtlich der Dachflächenfenster, der Dachfarbe und der Dachform der Garage zugestimmt werden sollte. Der Bau- und Umweltausschuss war jedoch uneinheitlich, ob der Befreiung zum Standort der Garage zugestimmt werden sollte.
Der Gemeinderat zeigt sich nicht erfreut, dass die Anträge erst jetzt gestellt werden, für Tatsachen die bereits geschaffen sind.
Beschluss:
1. Das Einvernehmen zu dem Bauvorhaben wird zum Teil erteilt.
1.1 Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung 6.2 des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ bezüglich der Dachflächenfenster wird zugestimmt. (positiv Formulierung)
1.2 Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung 6.2 des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ in Bezug auf die Dachdeckung-Farbe der Dachziegel wird zugestimmt. (positiv Formulierung)
Abstimmung:
Ja: 10 Nein: 4
1.3 Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung 8.2 des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ die Garage außerhalb der dafür vorgesehenen Fläche zu errichten wird zugestimmt. (positiv Formulierung)
Abstimmung:
Ja: 9 Nein: 5
1.4 Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung 8.3 des Bebauungsplans „Am Waldaweg“ bezüglich der Dachform von Garagen wird zustimmt. (positive Formulierung)
Abstimmung:
Ja: 10 Nein: 4