Sachverhalt:

 

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 24. Oktober 2019 die Zweitwohnungssteuer, welche auf Grund von Jahresrohmieten berechnet wird, als verfassungswidrig erklärt.

Bemisst sich die Steuer nach der sogenannten Jahresrohmiete, die den Mietwert einer Wohnung auf Grundlage der Einheitswerte des Mietspiegels von 1964 feststellt und dann anhand von Preisindizes für die Lebenshaltung hochrechnet, ist dies verfassungswidrig.

Die Satzung der Gemeinde Utting am Ammersee war bisher auf die Berechnungsgrundlage mit einer Jahresrohmiete ausgelegt. Daher muss eine Änderungssatzung erlassen werden. Einen Entwurf der Änderungssatzung ist der Anlage beigefügt.

 

Andere Gemeinden wie z.B. die Stadt München und die Gemeinde Herrsching am Ammersee gehen von einem jährlichen Mietaufwand zur Berechnung der Zweitwohnungssteuer aus. Zu Grunde gelegt wird die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete, die zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht für ein Jahr zu entrichten wäre. Diese Variante ist im Ansatz verfassungsgemäß.

Zur Berechnung wird daher vorgeschlagen die tatsächliche Jahresnettokaltmiete heranzuziehen. Wenn nur eine Bruttokaltmiete (einschließlich Nebenkosten, aber ohne Heizkosten) vereinbart wurde, gilt als Nettokaltmiete die um einen Abzug von 10 % verminderte Bruttokaltmiete. Wenn nur eine Bruttowarmmiete (einschließlich Nebenkosten und Heizkosten) vereinbart wurde, gilt als Nettokaltmiete die um einen Abzug von 20 % verminderte Bruttowarmmiete. Für Wohnungen, die im Eigentum des Steuerpflichtigen stehen oder die dem Steuerpflichtigen unentgeltlich oder zu einem Entgelt unterhalb der ortsüblichen Miete überlassen sind, ist die Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe anzusetzen. Hier würde die Verwaltung von 9 € pro Quadratmeter ausgehen. Laut Marktbericht der Hypo-Vereinsbank vom April 2018 kann für einen Neubau und einen neuwertig sanierten Altbau in Utting am Ammersee von einem Mietpreis in Höhe von 11 € bis 14 € pro Quadratmeter ausgegangen werden. Die Gemeinde Herrsching am Ammersee setzt beispielsweise je nach Lage eine ortsübliche Miete zwischen 7 € und 12 €/qm an.

 

Da grundsätzlich weder eine höhere Steuerbelastung für die Bürger, noch geringere Einnahmen für die Gemeinde Utting am Ammersee die Folge sein sollten, wurden zur Veranschaulichung einige Rechenbeispiele vorgenommen (siehe beiliegende Übersicht). Auf Grund der geänderten Berechnung schlägt die Verwaltung einen Steuersatz in Höhe von 9 %, statt wie bisher 12 % vor. Die vom Finanzamt Landsberg am Lech festgelegten Jahresrohmieten sind in vielen Fällen weitaus geringer als die tatsächlich in Utting verlangten Mieten. Des Weiteren würden wir uns hier am Steuersatz der Stadt München orientieren, die ebenfalls 9 % ansetzen. Die Gemeinde Herrsching am Ammersee rechnet seit 2005 mit einem Steuersatz von 8 %.

 

Nochmals zu beraten wäre ob weiterhin ein Mietaufwand bis 1.800 € befreit bleibt und eine maximale Steuer von 1.450 € angesetzt werden soll (Erhöhung von 1.200 € auf 1.450 € mit Beschluss vom 06.12.2018). Alternativ hierzu könnte eingefügt werden, dass Dauercamper von der Steuer befreit werden.

 

Laut Urteil darf diese Form der Berechnung, welche in der aktuellen Satzung der Gemeinde Utting am Ammersee niedergeschrieben ist, noch bis Ende März 2020 angewendet werden. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, eine korrigierte Satzung schon zum 01.01.2020 in Kraft treten zu lassen, da sonst eine anteilige Berechnung der alten und neuen Satzung erfolgen muss.

 

Der Finanzausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich den nachstehenden Beschlussvorschlag. Der Finanzausschuss beauftragt die Verwaltung darüber hinaus zu prüfen, ob und wie eine Besteuerung von Dauercampern möglich sei. Herr Zarbo teilt mit, dass für die Besteuerung der Dauercamper in § 2 der Zweitwohnungssteuer die Camper mit einer Wohnung gleichgestellt werden müssten. Als Wortlaut wäre hier „als Wohnung gelten auch Mobilheime, Wohnmobile, Wohn- und Campingwägen, die nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden.“ In § 4 der Zweitwohnungssteuersatzung müsste ein Zeitraum festgelegt werden, ob welchem Zeitpunkt die Steuer entsteht. Die Verwaltung würde hier 3 Monate im Kalenderjahr empfehlen, in welchen der Camper nicht oder nur unerheblich fortbewegt wird. Des Weiteren müsste der Gemeinderat festlegen, ob für die Camper eine pauschale Zweitwohnungssteuer festgesetzt wird oder ob vom Mietwert der Stellplatzmiete ausgegangen werden soll.

In der Gemeinderatsitzung wurde ausführlich über die Festsetzung von steuerfreien Nettokaltmieten (derzeit 1.800,-- Euro) diskutiert. Die Empfehlung der Verwaltung ist die steuerfreie Nettokaltmiete sowie den Höchstbetrag der Steuer (max. 1.450,-- Euro) entfallen zu lassen, Dauercamper sollen von der Steuer befreit bleiben. Der Gemeinderat war uneinheitlich. Am Ende der Diskussion wurde folgender Beschluss gefasst:

Beschluss:  16 : 0

 

 

1. § 4 erhält folgende neue Fassung:

§ 4 Steuermaßstab

(1) Die Steuer wird nach dem jährlichen Mietaufwand berechnet. Der jährliche Mietaufwand ist die Nettokaltmiete, die der Steuerpflichtige für die Benutzung der Wohnung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht für ein Jahr zu entrichten hätte (Jahresnettokaltmiete). Als Mietaufwand gelten auch alle anderen Formen eines vertraglich vereinbarten Überlassungsentgelts, beispielsweise Pachtzins, Nutzungsentgelt, Erbbauzins, Leibrente.

(2) Wenn nur eine Bruttokaltmiete (einschließlich Nebenkosten, aber ohne Heizkosten) vereinbart wurde, gilt als Nettokaltmiete die um einen Abzug von 10 % verminderte Bruttokaltmiete. Wenn nur eine Bruttowarmmiete (einschließlich Nebenkosten und Heizkosten) vereinbart wurde, gilt als Nettokaltmiete die um einen Abzug von 20 % verminderte Bruttowarmmiete.

(3) Für Wohnungen, die im Eigentum des Steuerpflichtigen stehen oder die dem Steuerpflichtigen unentgeltlich oder zu einem Entgelt unterhalb der ortsüblichen Miete überlassen sind, ist die Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe anzusetzen. Sie wird von der Gemeinde Utting am Ammersee in Anlehnung an die Nettokaltmiete geschätzt, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

 

 

2. Als ortsübliche Miete wird für Objekte nach § 4 Abs. 3 der Änderungssatzung ein Quadratmeterpreis in Höhe von 9 € angesetzt.

 

 

3. § 5 Abs. 1 erhält folgende neue Fassung:

 

(1) Die Steuer beträgt im Kalenderjahr 9 % des jährlichen Mietaufwandes gemäß § 4.

Alt. 1 Nettokaltmieten bis 1.800 € jährlich bleiben steuerfrei.

(Beschluss: 7 : 9 – damit abgelehnt)

 

 

Der Höchstbetrag der Steuer wird auf 1.450 € festgesetzt.

(Beschluss: 0 : 16 – damit abgelehnt)

 

 

Alt. 2 Dauercamper bleiben steuerfrei.

(Beschluss: 9 : 7)

 

4. Die Fälligkeit der Zweitwohnungssteuer wird auf 15. Februar eines jeden Jahres festgelegt.

(Beschluss: 16 : 0 )