Sachverhalt:

 

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich von Utting, so dass sich die Zulässigkeit nach § 34 Baugesetzbuch – BauGB – richtet. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenarten der näheren Umgebung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche einfügt (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Den Maßstab hierzu bildet die vorhandene Bebauung. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich der Satzung über örtliche Bauvorschriften und ist nicht vom Umgriff des Strukturkonzeptes „Seeholz“ betroffen. Die vorgesehenen Bauflächen sind im Flächennutzungsplan als Sondergebiet ausgewiesen.

 

 

Im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid zur Erweiterung des BVS Bildungszentrums möchte der Antragsteller nachfolgende Fragen geklärt wissen:

 

1. Kann Baurecht für die dargestellte Nutzung in Aussicht gestellt werden?
2. Kann eine Grundfläche von 970 m² für den Neubau in Aussicht gestellt werden?
3. Kann eine Gebäudehöhe wie Bestandshaus Panorama (11,90 m für den Neubau in Aussicht gestellt werden?
4. Kann eine Baumasse von 8500 m³ für den Neubau in Aussicht gestellt werden?
5. Kann dem Ansatz 1. Pkw-Stellplatz pro Zimmer zugestimmt werden?
6. Kann der in der Plananlage gezeigten Anordnung der Stellplätze zugestimmt werden?
7. Ist eine bestimmte Dachgestaltung vorgegeben?
8. Ist ein Parkdeck in Größe und Ausführung der Variante 1 genehmigungsfähig?
9. Ist ein Parkdeck in Größe und Ausführung der Variante 2 genehmigungsfähig?

 

Vorhaben:

Die Konzeptstudie sieht vor, auf der Fläche des momentan bestehenden Tennisplatzes ein Unterkunfts- und Seminarraumgebäude zu errichten. Das Gebäude soll mit den Grundmaßen 34,23 x 34,73 Metern errichtet werden. Im Erdgeschoss des Gebäudes sind Seminarräume geplant. Der Aufbau des ersten und zweiten Obergeschosses gliedert sich in drei Flügel (U-Form). Im 1. OG ist die Errichtung von 18 Gästezimmern, verteilt über 3 Flügel vorgesehen. Das 2. OG erstreckt sich über den nördlichen und östlichen Flügel, in diesem Bereich ist die Errichtung von weiteren 12 Gästezimmern vorgesehen. Durch die geplante Geschossgestaltung öffnet sich das Bauwerk zum Zentralgebäudes hin. Die maximale Höhe wird mit 9,90 Metern angegeben

 

Weiter ist vorgesehen, im Norden des Geländes ein Parkdeck auf dem bestehenden Parkplatz zu errichten. Hierzu werden zwei Varianten vorgestellt. Der Grundaufbau der Parkdecks ist in beiden Varianten gleich, die Unterkante der Deckenplatte ist mit einer Höhe von 2,50 Metern angegeben, die Gesamthöhe mit Geländer beträgt 3,50 Meter. Die Zufahrt auf die obere Parkdeckebene ist über eine innenliegende Rampe geplant. Beide Varianten werden mit einer Länge von 48 Metern vorgestellt. Die Variante I sieht eine Breite von 25,00 Metern vor und würde 36 neue Stellplätze schaffen. Die Variante II sieht eine Breite von 62,50 Metern vor, es entstünden 84 neue Stellplätze. Letztere Variante ist als Grenzbebauung geplant. 

 

Umgebungsbebauung:

Maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit nach § 34 BauGB sind für das Unterkunfts- und Seminarraumgebäude die bereits bestehenden Gebäude auf dem Schulgelände, hier die Baugruppe Süd (Sieben Eichen) mit einer Firsthöhe von 9,50 Metern und einer Wandhöhe von 7,60 Metern und das Haus Panorama im Norden hierzu liegen der Gemeinde keine Bauunterlagen vor. Aus den Antragsunterlagen geht jedoch hervor, dass die rechnerische Wandhöhe des vorgenannten Gebäudes 9,07 Meter und die Firsthöhe 11,25 Meter beträgt. 

 

 

 

 

Beantwortung der Fragen:

 

1.    Kann Baurecht für die dargestellte Nutzung in Aussicht gestellt werden?

 

Baurecht für die dargestellte Nutzung hier: Seminar- und Beherbergungsbetrieb kann Seitens der Gemeinde Utting am Ammersee in Aussicht gestellt werden, da bereits die gleiche Nutzung vor Ort vorherrscht.

 

2.    Kann eine Grundfläche von 970 m² für den Neubau in Aussicht gestellt werden?

 

Das Grundstück Fl. Nr. 188 weist eine Grundstücksgröße von 10.369 m² auf. Der Bestand hat eine Grundfläche von 1.030 m². Hieraus ergibt sich mit Neubau eine GRZ von 0,193.

Als Bezugsobjekt muss hier die Fl. Nr. 191/4 (Haus Panorama) herangezogen werden. Die Grundstücksgröße beträgt hier 1.389 m², überbaut mit einer Fläche 633,77 m².

Eine Grundfläche von 970 m² für den Neubau kann somit in Aussicht gestellt werden.

 

3.    Kann eine Gebäudehöhe wie Bestandshaus Panorama (11,19 m) für den Neubau in Aussicht gestellt werden?

 

Aus den Antragsunterlagen geht hervor, dass das Gebäude „Panorama“ rechnerisch ca. eine Höhe von 11,25 Metern aufweist, in der zeichnerischen Darstellung wird das Haus Panorama entsprechend höher als der geplante Neubau dargestellt. Der Neubau ordnet sich somit unter bzw. fügt sich ein. Die Gebäudehöhe von 11,19 Metern kann somit in aussichtgestellt werden.

 

4.    Kann eine Baumasse von 8500 m³ für den Neubau in Aussicht gestellt werden?

 

Unter der Baumasse versteht man die Summe aller Rauminhalte und aller Vollgeschosse.

Die Baumasse sollte das Bauvolumen des Hauses Panorama nicht überschreiten.

 

5.    Kann dem Ansatz 1. Pkw-Stellplatz pro Zimmer zugestimmt werden?

 

Der Stellplatzschlüssels richtet sich nach §20 der Garagen - und Stellplatzverordnung i.V.m. Art. 47 Absatz 1 und 2 der Bayerischen Bauordnung. Die Überprüfung vorgenannter Rechtsnormen obliegt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, hier dem Landratsamt Landsberg.

 

6.    Kann der in der Plananlage gezeigten Anordnung der Stellplätze zugestimmt werden?

 

Der Anordnung von 15 weiteren Stellplätzen im Bereich des Hauses Panorama kann zugestimmt werden. Eine zusätzliche Zufahrt zum Parkplatz über die Straße „Am Dampfersteg“ wird aufgrund der Straßenbreite, der Ein- und Ausfahrtssituation in die Eduard Thöny Straße sowie dem Fußgängerverkehr in diesem Bereich kritisch gesehen.

Gemeinderat Schneider merkt an, dass ihm die Gestaltung mit einem Flachdach im 2. Obergeschoss nicht gefällt und er deshalb hier den Bauwerber eine Mitteilung machen möchte.

Herr Riedler von der BVS führt aus, dass die vorgelegte Planung nur eine Konzeptstudie ist und die Dachform noch nicht festgelegt ist.

Gemeinderat Stief gibt zu bedenken, dass mit beispielsweise einem Satteldach das Gebäude noch höher wird. Gemeinderat Streicher merkt an, dass das Haus sieben Eichen bereits mit Flachdach ausgeführt ist.

Gemeinderat Schneider stellt den Antrag zur Geschäftsordnung, über die Dachform abzustimmen.

 

Beschluss:

 

Das 2. Obergeschoss soll nicht mit einem Flachdach ausgeführt werden.

 

JA:   2   NEIN:   11  - damit abgelehnt -

 

Die anzuwendenden Rechtsnormen zu dieser Bauvoranfrage wurden einleitend beschrieben. Aus diesen ergeben sich keine Vorgaben zur Dachgestaltung.

 

7.    Ist eine bestimmte Dachgestaltung vorgegeben?

 

8.    Ist ein Parkdeck in Größe und Ausführung der Variante 1 genehmigungsfähig?

9.    Ist ein Parkdeck in Größe und Ausführung der Variante 2 genehmigungsfähig?

 

Die geplante Errichtung des Parkdecks erstreckt sich über die Flurnummern 191/12, 191/7 und 191/8 mit einer Gesamtfläche von 3983 m². Das Parkdeck Variante 1 mit den Maßen 48,0 x 25,0 Metern würde eine Fläche von 1200 m² beanspruchen, was einer GRZ von 0,30 entspricht. Das Parkdeck Variante 2 mit den Maßen 48,0 x 62,50 Metern würde eine Fläche von 3000 m² beanspruchen was einer GRZ von 0,75 entspricht. Die Bauhöhe inkl. Geländer wird bei beiden Varianten mit 3,50 Metern angegeben. Das unmittelbar angrenzende Grundstück, Eduard Thöny Straße 57 ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Die Wandhöhe beträgt hier 3,70 Meter, die Firsthöhe 6,50 Meter. Die Grenzbebauung (Variante 2) ist dem Bauordnungsrecht zuzuordnen, die Zulässigkeit ist durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde, dem Landratsamt Landsberg zu prüfen. 

 

Grundsätzlich handelt es sich bei der geplanten Baufläche um eine bereits versiegelte Fläche die als Parkplatz genutzt wird. Der Bau eines Parkdecks ist im Gegensatz zu einer weiteren Flächenversiegelung zur Deckung des Parkplatzbedarfes zu bevorzugen. Dennoch handelt es sich insbesondere bei der Variante 2 um eine sehr hohe Baudichte.

 

Gemeinderat Peter Noll präferiert von einem Parkdeck abzusehen und stattdessen auf eine Tiefgarage umzuschwenken. Hierbei spielt das Erscheinungsbild (insbesondere Höhe des Parkdecks) eine wichtige Rolle. Gemeinderat Stief entgegnet hierbei, dass die Kosten des Bauwerbers hierbei immens steigen und die 3,50 m Höhe nicht die Höhe der Firste der Nachbarschaft haben. Gemeinderätin Sauter ergänzt, dass das Parkdeck außerdem optisch ansprechend gestaltet werden kann.

Gemeinderätin Lamberty erkundigt sich, welche Alternative neben Parkdeck oder Tiefgarage besteht. Bürgermeister Lutzenberger gibt zu bedenken, dass dann wohl der Bolzplatz versiegelt werden würde.

 

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich das gemeindliche Einvernehmen zu den Fragen 1 bis 7 mit den oben aufgeführten Antworten an das Landratsamt Landsberg am Lech als Genehmigungsbehörde weiterzuleiten. Hinsichtlich der Fragen 8 und 9, ob das Parkdeck in Größe und Ausführung der Variante 1 oder 2 genehmigungsfähig ist empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss einheitlich, dass eine Zwischenlösung der beiden Parkdeck-Varianten erarbeitet werden sollte. Bei Variante 2 ist das Parkdeck bis zum Nachbargrundstück geplant, hier sollte Abstand eingeplant werden.

 

 

Beschluss:

 

Das gemeindliche Einvernehmen zu den Fragen 1 bis 7 wird erteilt und wie im Sachverhalt dargestellt, Seitens der Gemeinde Utting am Ammersee beurteilt.

 

Zur Frage 8 und 9 (Parkdeck in Größe und Ausführung) Variante 1 oder 2, soll eine Variante erarbeitet werden, wo geringe Versiegelung stattfindet (Variante 2), jedoch sollte ausreichend Abstand zum Nachbarn eingeplant werden (anders als bei Variante 2).