Sachverhalt:

 

Das Grundstück mit der Fl. Nr. 2636/4 liegt innerhalb des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans „Am Waldaweg“. Das Bauvorhaben hält die Festsetzungen des Bebauungsplanes „Am Waldaweg“ nicht ein. Deshalb werden nachfolgende Befreiungen und Abweichungen beantragt:

 

1.) Antrag auf Befreiung:

Gemäß Punkt 2.1 der Satzung bezieht sich die maximale zulässige Grundfläche auf das Hauptgebäude inkl. untergeordneter Anlagen (z.B. Balkone).

Die max. zulässige Grundfläche für das Grundstück von 160 m² wird durch Haupt- und Nebenanalgen um 138 m² auf 298,3 m² überschritten.

Bauliche Anlagen sind außerhalb der in der B-Plan-Zeichnung dargestellten Linie (Farbe Blau) geplant.

 

Begründung des Antragsstellers:

Die im B-Plan ausgewiesen Flächen für das Wohnhaus mit Nebenanlagen (Farbe Blau) und Garage (Farbe Rot) ergeben ein Gesamtmaß von 322 m². Das geplante Gebäude ist deshalb kleiner als die vorgegebenen Möglichkeiten im B-Plan.

Die Überschreitung durch das Hauptgebäude beträgt lediglich 15 m² auf 175m². Dies entspricht weniger als 10 % der zulässigen Fläche durch das maßgebende Gebäude.

 

76,8 m², also rund 55 % der Überschreitung wird durch die nicht räumliche in Erscheinung tretende Tiefgarage ausgelöst. Es werden dadurch Offenheit und „Durchlässigkeit“ des Grundstücks gewährt.

Blickbeziehungen von der Straße zum See bleiben möglich. Der Gestaltungswille des Bebauungsplanes (Offenheit und Durchlässigkeit) wird durch die Maßnahme verbessert.

 

Weiterhin existieren Parzellen ähnlicher Größe innerhalb des Bebauungsplangebietes mit größeren Nutzungszahlen, wie beispielsweise Teilflächen von Fl. Nr. 2636/7 und Baugrundstück in der Nähe von Fl. Nr. 2639/10 mit jeweils 200 m². Abzüglich der Tiefgarage bleibt eine Grundfläche von 221,5 m² inkl. aller Nebenanlagen. Die maßgebliche Grundstücksgröße beträgt ca. 1631 m². Inklusive Tiefgarage beträgt die GRZ nur 0,18.

 

Die Größe des Wohnhauses weist nutzungsbedingt 4 Kinderzimmer und 2 heimische Arbeitszimmer für eine moderne Großfamilie auf. Durch die Ausführung der Obergeschossfenster in Form eines durchgängigen Oberlichtbandes wirkt das Haus eingeschossig, wodurch das Volumen optisch deutlich reduziert erscheint.

Durch die Ausführung eines Pagodendaches als Hauptdach wirkt der Baukörper zurückhaltend und in seiner Höhe reduziert. Die Geländer des Balkons sollen offen und transparent gestaltet werden, um die Durchlässigkeit des Grundstücks zu unterstreichen.

 

 

Stellungnahme der Verwaltung:

 

Die Berechnung nach den Baugrenzen (Rot und Blau) 332 m² kann so nicht erfolgen, da die Baugrenzen zur Anordnung eines Wohnhauses bzw. einer Garage dienen sollen und nicht als Maßgabe für die Größe. Die Größe wird über die GR festgesetzt.

 

Die GR von 160 m² gilt für das Haupthaus und die untergeordneten Gebäudeteile z.B. Balkone. Der Überschreitung der GR, für das Haupthaus und untergeordneten Bauteilen von zulässigen 160 auf 175 m² könnte in Hinblick auf die 4. Änderung des Bebauungsplans zugestimmt werden, da diese geringfügig ist und auch in der näheren Umgebung vorhanden ist.

 

Für Nebenanlagen (Garage, Stellplätze und ihre Zufahrten) nach § 19 Abs. 4 BauNVO darf die GR um 50 % überschritten werden. Bei einer Befreiung der GR auf 175 zählen trotzdem die 50 % der festgesetzten GR im Bebauungsplan von 160, somit kann die GR für die Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO nur 80 m² betragen.

 

Die Baugrenze wird im Süden und im Osten mit dem Haus sowie mit den Balkonen überschritten. Der Überschreitung der Baugrenze (blaue Linie) sollte nicht zugestimmt werden, da dadurch die Grundzüge der Planung berührt werden.

Der Bebauungsplan „Am Waldaweg“ setzt größere Baufenster fest und reguliert die Größe der Bebauung durch die Festsetzung der GR. Dadurch sollte den Bauherrn ein Spielraum gegeben werden, innerhalb eines bestimmten „Feldes“ (Baugrenze), das Gebäude zu errichten. Eine starre Festsetzung der Anordnung des Gebäudes liegt bei dem Bebauungsplan nicht vor. Daher sollte der Bauherr versuchen, das Wohnhaus mit den untergeordneten Bauteilen innerhalb der Baugrenze, welche bereits einen Spielraum zulässt, zu errichten.

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt den Verwaltungsempfehlungen zu folgen.

 

Beschluss:

 

1.) Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung der GR von derzeit 160 für Hauptgebäude und untergeordnete Bauteile wird bis zu einer GR von 175 für das Hauptgebäude und untergeordnete Bauteile zugestimmt.

 

Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung der GR für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen, Stellplätze und Ihre Zufahrten) wird nicht zugestimmt. Bei einer Befreiung der GR auf 175 zählen trotzdem die 50 % der festgesetzten GR im Bebauungsplan von 160, somit kann die GR für die Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO nur 80 m² betragen.

 

Dem Antrag auf Befreiung von der Festsetzung des Baufensters (Überschreitung der Baugrenze) wird nicht zugestimmt.

 

 

2.) Antrag auf Abweichung von der zulässigen Wandhöhe

Gemäß Punkt 6.1 der Satzung ist die Wandhöhe auf 6,30 m begrenzt.

Auf der Nordseite des Hauses wird eine Wandhöhe von 6,995 m erreicht.

Auf der Ostseite wird durch die Tiefgaragenabfahrt eine Wandhöhe von bis zu 8,85 m erreicht.

 

Begründung des Antragsstellers:

 

Das Gelände ist abschüssig sowohl in Straßenrichtung, als auch in die Tiefe des Grundstücks. Das Gebäude wurde sorgfältig in die schwierige Hangsituation integriert. Zum Ausgleich wurde das Gebäude 0,50 m weiter in Richtung Süden verlagert. Die Abstandsflächen nach BayBO Art. 6 bleiben gewahrt. Die Wandhöhe auf der Ostseite von bis zu 8,85 m wird nur am Tiefsten Punkt, dem Tiefgaragentor, erreicht. Durch die gekurvte Ausführung der Abfahrt ist die Wandhöhe von der Straße aus kaum wahrnehmbar.

 

 

Stellungnahme der Verwaltung:

 

Die Wandhöhe wird unter dem Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt. In der Begründung zum Bebauungsplan wurde explizit auf die Höhenentwicklung hingewiesen. Es wird aufgeführt, dass wegen der Fernwirkung der am Hang situierten Baukörper, diese visuell Auswirkungen bis zum Gegenufer haben werden und den Eindruck zunehmend verstädternder Ammersee-Uferbereiche, mit der Folge abnehmender Erholungseignung vermittelt. Es wurde Wert darauf gelegt, dass diese baurechtliche Einschränkung durch Festsetzungen für die Nutzung der Untergeschosse ausgeglichen wird. Die Planung begrenzt Eingriffe in den vorhanden natürlichen Geländeverlauf. Dabei wird ein sorgfältiger Umgang bei der Einbindung der Gebäude im Gelände erwartet. Es ist gewollt, dass die Wandhöhe von 6,30m bei jedem Geländeverlauf eingehalten wird. Eine Abweichung hinsichtlich der Tiefgarage ist nachvollziehbar. Die geforderte Wandhöhe von 6,30m sollte an den nicht an die Tiefgarage grenzenden Wänden eingehalten werden. Einer Abweichung auf der Tiefgargaragen-Seite kann zugestimmt werden. Hier erfolgt eine Abwägung hinsichtlich der Veränderung des Geländeverlaufs und der baulichen Gestaltung. Die Ziele der baulichen Gestaltung in Form der Qualität der Landschaft, die Einsehbarkeit der Uferbereiche, einschließlich der Sichtbeziehung zum Gegenufer wird durch die Errichtung der Tiefgarage besser erfüllt, wie durch die Errichtung der Garage in dem dafür vorgesehenen Baufenster. Da die bauliche Gestaltung in dem Bebauungsplan „Am Waldaweg“ sehr hoch gewichtet wird, wird die mit der Errichtung der Tiefgarage verbundene Geländeveränderung und dadurch erhöhte Wandhöhe nachrangig gewertet.

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt der Verwaltungsempfehlung zu folgen.

 

Beschluss:

 

Dem Antrag auf Abweichung von der zulässigen Wandhöhe von 6,30m wird an den nicht an die Tiefgarage grenzenden Wänden nicht zugestimmt. Einer Abweichung auf der Tiefgargaragen-Seite wird zugestimmt

 

 

3.) Antrag auf Ausnahme von den vorgeschlagenen Dachformen

Gemäß Punkt 6.2 der Satzung sind Satteldächer und Walmdächer nur mit quadratischen Grundriss zulässig. Geplant wird ein Pagodendach mit rechteckigem Grundriss.

 

Begründung:

 

Das Pagodendach kann als Walmdach interpretiert werden. Es ist für solitäre Einzelbaukörper sehr gut geeignet und entspricht somit dem Gestaltungswillen des Bebauungsplanes. Durch die gewählte Dachform wirkt das Haus in seiner Höhenerscheinung deutlich reduziert. Die zulässige Dachneigung von 18-22 Grad wird eingehalten.

 

 

Wa

Stellungahme der Verwaltung:

 

Der Bebauungsplan setzt als Dachformen nur Walmdächer und Satteldächer fest.

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich den Antrag auf Befreiung zu genehmigen.

 

Beschluss:

Dem Antrag auf Ausnahme von den vorgeschlagenen Dachformen, Errichtung eines Padagondaches wird zugestimmt.

 

 

 

4. Antrag auf Abweichung von der vorgeschriebenen Dachdeckung

Gemäß Punkt 6.2 der Satzung sind neben Betonsteinen und Dachziegeln nur Kupferdächer als Metalldeckung zulässig. Es ist eine Dachdeckung in grauem Metall (Uginox, vorbewittert) geplant.

 

Begründung:

 

Metalldachdeckungen werden im Bebauungsplan ermöglicht. Zur Reinhaltung des Grundwassers bei Versicherung des Regenwassers, ist eine unbedenkliche und zurückhaltende (graue) Dachdeckung vorgesehen.

 

Stellungahme der Verwaltung:

 

Der Bebauungsplan lässt zwar Metalldachdeckungen zu, jedoch nur Kupferdächer.

Die beantragte Dachdeckung besteht aus Edelstahlblechen.

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt uneinheitlich aber überwiegend der Abweichung zuzustimmen.

Herr GR Sauter gibt zu bedenken, den Bebauungsplan hinsichtlich Kupferdächern und den damit verbundenen Umweltaspekten bei einer Überarbeitung abzuändern.

 

Beschluss:

 

Dem Antrag auf Abweichung von der vorgeschriebenen Dachdeckung in Form einer Uginox, vorbewitterten Dachdeckung, wird zugestimmt.

 

Abstimmung:  Ja 9    Nein 4

 

5. Antrag auf Abweichung von der zulässigen Lage der Garage.

Gemäß Punkt 8.2 der Satzung sind Garagen in den dafür vorgesehen Flächen zulässig. Die Tiefgarage ist außerhalb der im Plan (Farbe Rot) vermerkter Fläche geplant. 

 

Begründung:

B-Plan: Die Lösung der Garage vom Hauptgebäude soll die Durchlässigkeit des Grundstücks gewähren. Planung: Die Garage wird als Tiefgarage in den Hang verlegt und tritt somit als abriegelndes Gebäudeteil nicht in Erscheinung. Insofern ist der Gestaltungswille des B-Plans vollumfänglich erreicht.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

 

Hier muss ebenfalls abgewogen werden, ob die Anordnung des Baufensters für die Garage/Carport höher gewichtet wird, als die Qualität der Landschaft, die Einsehbarkeit der Uferbereiche, einschließlich der Sichtbeziehung zum Gegenufer. Durch die Anordnung der Garage als Tiefgarage in den Hang wird die bauliche Gestaltung insbesondere die Einsehbarkeit und die Sichtbeziehung zum Gegenufer eingehalten. Zudem wurde in der Begründung des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung ebenfalls definiert, dass Ziel der Verteilung der baulichen Dichte sei, Bauräume so anzuordnen, dass besonders empfindliche Landschaftsteile (exponierte Hanglagen), soweit möglich, frei von Bebauung bleiben. Daraus ist ebenfalls erkennbar, dass die Anordnung des Baufensters für die Garage/Carport nachrangig zur baulichen Gestaltung zu sehen ist. Der Abweichung könnte daher zugestimmt werden.

 

 

6. Antrag auf Abweichung von der zulässigen Größe von Abgrabungen

Gemäß Punkt 10.1 der Satzung sind Abgrabungen nur bis zu einer Höhe von 1,0 m zulässig. Die o. beschriebene Ausführung der Tiefgarage bedingt eine Abgrabung für die Zufahrtsrampe von bis 2,35m.

 

Begründung:

 

Die Größe und Art der Abgrabung ist entwurfsbedingt und wird auf das notwendige Minimum reduziert. Die Lage der Tiefgaragenabfahrt ist so gewählt, dass sie sich harmonisch mit dem nach Norden abfallenden Straßenverlauf bewegt. Durch die Ausführung des Obergeschosses mit einem durchgängigen Oberlichtband, wirkt das das Wohnhaus im Bereich der Abfahrt lediglich zweigeschossig.

Hinweis: gartenseitig ist eine Kelleraußentreppe als Lichthof geplant. Dieser ist ebenfalls harmonisch in Hangrichtung am tiefsten Punkt ausgerichtet, sodass die Maßnahme auf ein Minimum reduziert wird. Die Kelleraußentreppe ist nicht als Abgrabung zu werten.

 

 

Stellungnahme der Verwaltung:

 

Die Abgrabung ist eine notwendige Folge aus der Abweichung Punkt 5. Die Abwägung, kann aus Punkt 5 des Antrages und aus Punkt 2 des Antrages übernommen werden. Seitens der Gemeinde kann einer Abweichung für die Abgrabung zur Errichtung einer Tiefgarage zugestimmt werden.