Sachverhalt:

 

Es wurde ein Antrag auf Vorbescheid zu dem Bauvorhaben Sanierung des ehemaligen Kaufhauses Steinhauser, Nutzungsänderung im EG sowie Errichtung eines zweigeschossigen Hauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 260/3, Gemarkung Utting, Bahnhofstraße 1-5 eingereicht.

 

Das Bauvorhaben liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile in einem Gebiet ohne Bebauungsplan (§ 34 Abs. 1 BauGB). Im Innenbereich ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche) und die Erschließung gesichert ist. Das Grundstück Fl. Nr. 260/3 liegt zudem im Geltungsbereich der Satzung über örtliche Bauvorschriften.

 

Im Rahmen der Bauvoranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:

 

Frage 1: Kann der Eckturm beim ehem. Kaufhaus Steinhauser, wie in den historischen Bestandsansichten vom 1952, wiederhergestellt werden?

 

Das Gebäude in der Bahnhofstraße 1 „ehemalige Kaufhaus Steinhauser“ ist mit Abstand hinsichtlich des Maß der baulichen Nutzung (Geschossigkeit, Wandhöhe, Firsthöhe und des Bauvolumens) das Größte in der Umgebung (EG + 1. OG + 2.OG +DG).

Die Anforderung des Einfügens stellt auf den sog. Rahmen ab, der aus der Umgebung des Vorhabens hervorgeht, aber auch auf weitere städtebaulich relevante Gesichtspunkte, wenn der vorhandene Rahmen überschritten wird.

Der Eckturm würde als untergeordnetes Bauteil errichtet werden, dass nicht als zusätzliches Geschoss, sondern eher als „Anbau“ wirkt. Bei der „Einfügung“ geht es weniger um Einheitlichkeit, die hier nicht gegeben wäre, als um Harmonie. Der Anbau des Turmes würde sich harmonisch in die Umgebung einfügen und nicht zu städtebaulich oder intolerablen Spannungsverhältnissen führen.   Die Wiederherstellung des Eckturms wäre möglich.

 

Frage 2: Können analog der straßenseitigen Gaube beim ehem. Kaufhaus Steinhauser, wie in den historischen Bestandsansichten von 1952 dargestellt, kleinere Dreiecksgauben wiederhergestellt werden? (Maße ca. 1,50 x 1,50 m (bxh))

 

Für das gemeindliche Einvernehmen ist zu beachten, dass der Anbau von Dachgauben zulässig ist, wenn die Dachgaube weiterhin ein untergeordnetes Bauelement bleibt und dadurch kein optisches weiteres Geschoss entsteht, dies ist hier gegeben.

In der Satzung über örtliche Bauvorschriften werden unter § 3 Festsetzungen zu Dachgaben getroffen.

Diese werden nach den Plänen eingehalten.

Die Errichtung von drei kleineren Dreiecksgauben, wie in den Plänen dargestellt, wäre zulässig.

 

Frage 3: Können beim ehem. Kaufhaus Steinhauser auf der westlichen Giebelwand in Analogie zu der historischen Bestandsansicht von 1952 wieder Balkone im 1. + 2. Obergeschoss entstehen (Maße ca. 2,20 x 1,50 m (bxt))

 

Auch der Anbau von Balkonen ist im Rahmen des § 34 BauGB zulässig, da es sich um ein untergeordnetes Bauteil handelt (s.h. Ausführung zu Frage 1). Die geplanten Balkone im 1. OG, 2. OG und DG würden sich harmonisch in die Umgebung einfügen und nicht zu städtebaulich oder tolerablen Spannungsverhältnissen führen.

 

Frage 4: Kann beim ehem. Kaufhaus Steinhauser, der auf der Nordseite angebaute Marode Sanitärtrakt durch eine neue Sanitäreinheit über 3 Geschosse mit den Grundmaßen von ca. 6 x 2,20 m (bxt) ersetzt werden?

 

Der Sanitärtrakt besteht bereits über die 3 Geschosse. Die Grundmaße des bestehenden Sanitärtrakts sind derzeit 1,35x3,50m (txb). Der Neubau soll mit 6 m x 2,20 m errichtet werden.

Wie bei der Erbauung üblich war das WC für alle gemeinsam auf halber Höhe des Treppenabsatzes. Gewaschen wurde sich mit Waschschüssel in den Zimmern.

 

Da bis dato sich in dem Haus an diesem Zustand nichts geändert hat, es kein funktionierendes Bad gibt und man über die Treppe auf das gemeinsame Klo ging, war das Haus in letzter Zeit nicht mehr vermietbar.

Nur die Vergrößerung des WC Traktes mit Wandstärken nach heutigem Dämmstandard und mit Einbau von Bädern lassen eine Nutzung nach heutigen Hygienegesichtspunkt zu.

Das Einvernehmen kann erteilt werden.

 

 

Frage 5: Kann das Erdgeschoss des ehemaligen Kaufhauses Steinhauser und der ehemaligen Bank als Architekturbüro genutzt werden?

 

Die Gemeinde Utting hat in ihren Flächennutzungsplan für das Grundstück Fl. Nr. 260/3 als Art der Nutzung MI (Mischgebiet) festgesetzt.

Eine Nutzung im Erdgeschoss des ehemaligen Kaufhauses Steinhauser und der ehemaligen Bank (Bahnhofstraße 1 und 3) als Architekturbüro ist möglich. Gewerbe in diesem Bereich wird von der Gemeinde Utting (s.h. Flächennutzungsplan) gewünscht.

 

 

Frage 6: Kann an der Straße im Gries ein zusätzliches 2- geschossiges Gebäude mit ca. 96 m² Grundfläche, einer Höhenentwicklung wie in dem schematischen Schnitt dargestellt und einer möglichen Nutzung des EGs als Atelier/Werkstatt, entstehen. Die Erschließung erfolgt über die Straße Im Gries.

 

Die Zulässigkeit des Bauvorhabens richtet sich nach § 34 Baugesetzbuch.

Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Grundstück liegt wie bereits erwähnt im Geltungsbereich der Satzung über örtliche Bauvorschriften.

Hinsichtlich Art der baulichen Nutzung liegt das Grundstück in einem Mischgebiet, demnach wäre die beschriebene Nutzung im EG mit einer Wohnnutzung im weiteren Geschoss zulässig.

Ob sich das Bauvorhaben hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung einfügt, ist anhand der Geschossigkeit, Wandhöhe und Firsthöhe zu beurteilen.

Geplant ist das Haus mit E+1. OG + DG, mit einer Wandhöhe von 6,25 m und einer Firsthöhe von 9,95 m zu errichten. Das Bauvorhaben fügt sich mit den vorliegenden Angaben in die Umgebung ein.

Ein weiteres Einfügungskriterium ist die überbaubare Grundstücksfläche- also faktische Baugrenzen (Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen), die auch im Innenbereich nicht überschritten werden dürfen. Das geplante 2-geschossige Gebäude würde die Baugrenze einhalten.

Das Einvernehmen zu Frage 6 könnte erteilt werden.

 

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt uneinheitlich jedoch überwiegend, dass das Einvernehmen zu der Bauvoranfrage erteilt werden sollte.

 

Gemeinderat Schiller äußert Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Anzahl der Stellplätze; dies wird jedoch das Landratsamt prüfen.

 

Gemeinderat K. Sauter merkt an, dass die Zufahrt zum hinteren Haus über die Straße Im Gries ohne Weiteres möglich sei.

Beschluss:

 

Das gemeindliche Einvernehmen zur Bauvoranfrage wird erteilt.