Sachverhalt:

 

Für das Grundstück Fl. Nr. 1264/2, Gemarkung Utting, Pfarrer-Ludwig-Weg 7 wurde eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Carport eingereicht.

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich. Der Antrag auf Vorbescheid ist nach § 34 BauGB zu beurteilen.

 

Im Rahmen der Bauvoranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:

 

1. Ist die Wohnbebauung wie in den Plänen ersichtlich zulässig?

Das Vorhaben ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

 

Hinsichtlich Art der baulichen Nutzung liegt das Grundstück (1100 m²) in einem Wohngebiet, das geprägt ist von einer Bebauung mit Einzel und Doppelhäusern. Eine Wohnbebauung wäre daher zulässig.

 

Ob sich das Vorhaben hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung einfügt, ist anhand der Wandhöhe, Firsthöhe und der Geschossigkeit zu beurteilen. Geplant ist ein weiteres Einfamilienhaus mit den Maßen 9,70 m x 8,79 m auf dem Grundstück zu errichten. Das Haus soll mit einer Wandhöhe von 2,91 m + einem Kniestock von 1,60 m errichtet werden. Firsthöhe soll ca. 7,47 m betragen. Von der Geschossigkeit wirkt das Haus wie EG + DG. Das Maß der baulichen Nutzung ist erfüllt, da in der Umgebungsbebauung Gebäude mit ähnlichen bzw. höheren Werten vorzufinden sind. Dachform und die Dachneigung sind keine Kriterien des Einfügens und wurden daher nicht bewertet.

 

Ein weiteres Einfügungskriterium ist die überbaubare Grundstücksfläche- also faktische Baugrenzen (Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen), die auch im Innenbereich nicht überschritten werden dürfen. Das geplante Einfamilienhaus würde die Baugrenze einhalten.

 

Die Erschließung ist gesichert. Daher wäre die Wohnbebauung wie in den Plänen zulässig.

 

 

2. Darf die Einfahrt auf 6,00 m (Breite) vergrößert werden?

Art. 5 BayBO beinhaltet die Festsetzungen von Zufahrten auf Grundstücken. Hier ist eine mindestbreite vorgegeben, nicht jedoch eine maximale Breite.  Die Zufahrtsbreite wird bei der „GRZ 2“ (§ 19 Abs. 4 BauNVO) berücksichtigt. Die „GRZ 2“ ist jedoch im Rahmen der Prüfung nach § 34 BauGB, ob sich ein Bauvorhaben einfügt, ein nachrangig zu wertender Bestandteil. Zufahrten bzw. Einfahrtsbreiten zählen nicht zur Hauptnutzung gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO.  

 

3. Darf in der Einfahrt ein 2. Stellplatz errichtet werden?

Die Stellplätze regelt das Landratsamt Landsberg.

Einen zweiten Stellplatz in der Einfahrt, wäre dann zu widersprechen, wenn dadurch andere Stellplätze nicht mehr separat angefahren werden können. Die 6 m Breite der Zufahrt besteht nicht im gesamten Einfahrtsbereich. Im Bereich des geplanten Wohnhauses würde die Breite der Zufahrt nur ca. 4,42 m betragen.

 

4. Ist die Firsthöhe von 7,47 m genehmigungsfähig?

Die Firsthöhe wäre genehmigungsfähig, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Geplant ist eine Firsthöhe von 7,47 m. Laut Bauakten befinden sich im Straßen Geviert Firsthöhe von ca. 5,37 m – 7,96 m. Daher würde sich eine Firsthöhe von 7,47 m einfügen und wäre genehmigungsfähig (s.h. Punkt 1).

 

 

5. Ist die Wandhöhe von 2,91 m genehmigungsfähig?

Die Wandhöhe wäre genehmigungsfähig, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Geplant ist eine Wandhöhe von 2,91 m. Laut Bauakten befinden sich im Straßen Geviert Wandhöhen von ca. 2,40 m bis 3,22 m. Daher würde sich eine Wandhöhe von 2,91 m einfügen und wäre genehmigungsfähig (s.h. Punkt 1.

 

 

6. Darf die Gaube die im Plan ersichtliche Dachneigung, Breite und Höhe so in diesem Baugebiet errichtet werden?

Im Straßen Geviert bestehen bereits Bebauungen die ebenfalls Dachgauben aufweisen. Eine Dachgaube ist kein Einfügungskriterium bei § 34 Bau GB. Man kann jedoch festhalten, dass bereits Dachgauben in der Umgebung bestehen und damit zulässig wäre.

 

7. Ist eine Dachneigung von 30 ° in diesem Bereich zulässig?

Die Dachneigung ist kein Einfügungskriterium und somit für die Zulässigkeit nur nachrangig zu bewerten. Laut Bauakten befinden sich im Straßen Geviert Dachneigungen von ca. 25 bis 48 Grad. Daher ist eine Dachneigung von 30 Grad in diesem Bereich zulässig.

 

8. Ist das Carport mit einer Höhe von 3,00 m und einem Walmdach zulässig?

Ein Carport mit einer Höhe von 3,00 m ist zulässig. Es gibt keine vorgaben hinsichtlich der Dachform. (Dachform ist kein Einfügungskriterium und Carport nur eine Nebenanlage). Ein Carport mit einer Höhe von 3,00 m und einem Walmdach wäre daher zulässig.

 

9. Ist der 2. Stellplatz wie im Plan ersichtlich genehmigungsfähig?

Ein Stellplatz ist in der bereits vorhandenen Garage Süd-Westlich an der Grundstücksgrenze eingeplant. Der zweite Stellplatz ist im Carport eingeplant. Die Frage der Zulässigkeit und die Anordnung der Stellplätze müssen durch das Landratsamt Landsberg am Lech als Bauordnungsbehörde beantwortet werden.

 

10. Ist ein Kniestock von 1,60 m zulässig?

In der Umgebungsbebauung findet man mehrfach Kniestöcke vor. Diese variieren von 1,45 m bis 1,90 m. Daher ist der geplant Kniestock von 1,60 m auch in Verbindung mit der Wandhöhe zulässig (Höhenentwicklung).

 

11. Sind 2 Vollgeschosse in diesem Baugebiet zulässig?

Hinsichtlich der baurechtlichen Prüfung nach § 34 BauGB, ob sich das Bauvorhaben einfügt, wird die Geschossigkeit nur nach der äußeren Betrachtung, nicht nach der Vollgeschossigkeit geprüft. Nach der Geschossigkeit würde sich das Bauvorhaben einfügen und wäre daher zulässig (s.h. Punkt 1)

 

12. Ist die Fristrichtung zulässig?

Im Straßen Geviert sind verschiedene Firstrichtungen vorhanden. Die Firstrichtung wäre daher zulässig.

 

 

13. Ist die GRZ/GFZ/BMZ zulässig?

Bei der baurechtlichen Prüfung, ob sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB einfügt, wird die GRZ/GFZ/BMZ vorrangig nach den unter Punkt 1 genannten Punkten geprüft, die GRZ/GFZ/BMZ wird nachrangig geprüft, jedoch fügt sich auch hier das Bauvorhaben ein.

 

Der Bau- und Umweltausschuss hat vorberaten und empfiehlt einheitlich, dass das Einvernehmen der Gemeinde erteilt werden sollte.

 

Beschluss:  (ohne GR Schiller)

 

Das Einvernehmen zur Bauvoranfrage wird erteilt.